Bail commercial: incidence du coût de la construction et révision du loyer
Publié le :
18/02/2014
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2014
Bailleurs, propriétaires, investisseurs, l’indice du coût de la construction a connu au 3ème trimestre 2013 une nouvelle baisse. Alors qu’il s’élevait à 1646 au 1er trimestre, il a été successivement fixé aux 2ème et 3ème trimestres à 1637 puis 1612.
Baisse de l’indice du coût de la constructionPour ceux qui attendaient cette parution d’indice, ou pour ceux qui patientent jusqu’au 07 avril 2014 pour connaître celui du 4ème trimestre, cette évolution pourrait être synonyme de baisse de revenus ou de rendements dès lors que l’indice du coût de la construction a été choisi comme référence pour la fixation du loyer révisé ou renouvelé.
A priori et sauf quelques exceptions liées par exemple à la nature des locaux commerciaux (locaux monovalents), à la durée initiale du bail (supérieure à 9 ans) , à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, etc.., la baisse de l’indice emporte diminution du loyer auquel peut prétendre un bailleur.
Cette conclusion est celle à laquelle nombre de praticiens ou gestionnaires de biens immobiliers s’arrêtent malheureusement trop souvent ; ignorant par la même les dispositions de l’article L145-39 du code de commerce. En application de ce texte, « et par dérogation à l’article L 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».
En d’autres termes, si l’application de la variation de l’indice conduit a priori à une baisse du loyer, le bon réflexe doit être de vérifier si la mise en œuvre de L145-39 ne permettrait pas, quant à elle, de poursuivre une augmentation dès lors que la valeur locative est supérieure au loyer payé.
Bien sûr, et dans l’hypothèse où la valeur locative serait inférieure au loyer exigible, ce sont les locataires qui auront intérêt à vérifier l’applicabilité des dispositions de L 145-39…
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
BOUTARD Frédéric
Avocat Associé
S.C.P. des Jacobins
LE MANS (72)
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