Bail commercial: prescription de l’action de fixation du loyer à la baisse du bail renouvelé
Publié le :
05/01/2017
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Alors que son bail commercial expirait le 1er avril 2006 et se poursuivait par tacite prolongation, le locataire a décidé le 2 octobre 2009 d’adresser à son bailleur une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel revalorisé à la baisse.
Plus de deux ans se sont écoulés et le 21 février 2012, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé au montant souhaité dans la demande de renouvellement.
La Cour de Cassation a considéré que l’action du preneur en fixation du bail renouvelé était soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de Commerce et a constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010 de sorte que l’action de la société preneuse qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date était prescrite.
Il a généralement été admis que pour l’action en fixation du loyer de renouvellement, il ne fallait plus distinguer suivant que la procédure de renouvellement est engagée à l’initiative du bailleur ou à celle du locataire. Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal, le délai de prescription doit courir à compter de la date d’effet du nouveau bail c’est à dire à la date pour laquelle le congé a été donné.
Cependant, la jurisprudence n’avait pas eu à se prononcer sur le point de départ du délai si le bailleur acceptait le renouvellement après l’expiration du bail à renouveler.
Le délai de prescription devait-il débuter au jour du renouvellement du bail ou à compter du jour ou le bailleur accepte le principe du renouvellement?
En l’espèce, le locataire a durant la période de tacite prolongation adressé à son cocontractant une demande de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur. On sait que le locataire bénéficie de droit du loyer à la valeur locative lorsque celui-ci est inférieur à la valeur contractuelle au jour de l’échéance de son bail.
Le bailleur n’avait pas fait part au preneur de ses intentions dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement et n’avait pas non plus saisi le Juge des loyers en fixation du loyer de renouvellement.
N’ayant pas répondu dans le délai de 3 mois, le bailleur avait donc acquiescé implicitement à la demande de renouvellement sans toutefois prendre parti sur le montant du loyer proposé à la baisse.
Aux termes de l’article L.145-11 du Code de Commerce, le bailleur n’ayant pas indiqué le montant du loyer proposé, sa demande pouvait être portée devant le Juge des loyers commerciaux dans un délai de deux ans à compter du renouvellement de bail, mais le nouveau loyer ne serait applicable qu’à compter de cette demande.
S’agissant du locataire, il a prétendu en vain que le bail renouvelé avait pris effet au premier jour du trimestre civil qu’a suivi la demande de renouvellement soit le 1er janvier 2010, que n’ayant pas réagi pendant le délai de deux ans, le bailleur aurait nécessairement acquiescé par son silence au nouveau loyer à la baisse.
Le locataire soutenait qu’il appartenait alors au bailleur, s’il entendait manifester son désaccord sur le prix du loyer proposé de saisir le Juge des loyers, dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de Commerce.
La cour de cassation n’a pas suivi cette argumentation et Il faut approuver cette décision. En effet, la non réponse du bailleur à une demande de renouvellement doit être considérée comme un simple acquiescement au principe du renouvellement et en aucun cas un acquiescement au loyer proposé.
Il ne faut rien rajouter aux termes de l’article L.145-10 alinéa 4.
Il appartenait au locataire qui avait seul intérêt , de saisir dans le délai de prescription prévu à l’article L.145-60 le Juge des loyers commerciaux et en l’occurrence avant le 1er janvier 2012.
A défaut, la sanction encourue par le locataire apparaît parfaitement méritée.
(Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 20 octobre 2016 n°15-19940)
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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