Le sous-bail commercial est-il un bail presque comme les autres ?
Publié le :
02/05/2016
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Par principe prohibé par l’article L. 145-31 du Code de commerce, le sous-bail commercial n’est régulier qu’à condition que le bailleur ait donné son accord – soit a priori dans le cadre du contrat de bail, soit en réponse à la demande du locataire, et qu’il ait été appelé à concourir à l’acte.Lorsque le bailleur le permet, le locataire ne peut cependant conférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a lui-même au titre du bail principal. Ainsi, bien que le sous-bail soit soumis au statut des baux commerciaux, il est parfois impossible de lui appliquer la durée minimum de neuf ans prévue par l’article L. 145-4 du Code de commerce.
En effet, lorsque le sous-bail n’est pas consenti en même temps que le bail principal, sa durée ne peut être supérieure à la durée résiduelle du bail principal.
En l’espèce, la société sous-locataire avait délivré un congé non conforme aux formalités prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Pour que soit reconnue la validité de son congé, la sous-locataire avait alors tenté de démontrer que les parties avaient renoncé aux dispositions du statut des baux commerciaux qui impose la délivrance d’un congé par acte extra-judiciaire pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. Il faut dire que, non seulement la durée du sous-bail était inférieure aux neuf années prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce, mais la fin du sous-bail ne coïncidait pas avec le terme contractuel du bail principal.
Dans cet arrêt du 17 mars 2016, la Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel de Paris et retient que la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renonciation de l’une ou l’autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux qui imposent la délivrance d’un congé par acte extra-judiciaire.
Plus généralement, elle rappelle qu’un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal, et confirme ainsi sa jurisprudence antérieure. Elle confirme également implicitement que la durée du sous-bail peut être inférieure à celle de la durée résiduelle du bail commerciale (Cass. Civ 3ème 24 février 1988 Bull. Civ. III n°44), sans que cela ait une quelconque incidence sur l’application du statut des baux commerciaux.
Notons que cette situation de dépendance du sous-bail par rapport au bail principal peut se révéler dangereuse pour le sous-locataire qui, lorsque les conditions du droit direct à l’encontre du bailleur principal ne sont pas réunies (notamment pour les locaux indivisibles en cas de sous-location partielle), risque de devenir occupant sans titre lors de la disparition du bail principal.
Cet arrêt est également l’occasion de rappeler que, si le sous-bail commercial est soumis en tous points au statut, il présente d’autres particularités que sa simple durée.
En effet, le droit au renouvellement dont bénéficie le sous-locataire est affaibli car il dépend encore une fois des droits que le locataire principal tient lui-même du propriétaire (article L. 145-32 alinéa 1 du Code de commerce). En outre, le sous-locataire étant tenu de maintenir la destination autorisée par le bail principal, on peut s’interroger sur l’application du mécanisme de déspécialisation prévu par l’article L. 145-47 du Code de commerce qui permet en principe au locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail une nouvelle activité.
Par conséquent, si le sous-bail commercial est un bail commercial comme les autres, il s’inscrit dans la limite des droits du locataire principal.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
CADENAT Laurence
Avocate Associée
CORNET, VINCENT, SEGUREL NANTES
NANTES (44)
Historique
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