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Taxe foncière à la charge du locataire : attention à la rédaction du bail !
Publié le :
22/10/2019
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L’article R. 145-35 du Code de Commerce exclut expressément que le bailleur puisse refacturer sa propre contribution économique et territoriale à son locataire.
Il en est de même pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
En revanche, il est admis que peuvent être imputés au locataire :
- la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière,
- ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, telles la taxe de balayage, la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux et les locaux commerciaux en région Ile de France, sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Ile de France.
L’article L. 145-40-2 du Code de Commerce permet l’exigibilité en cours de bail de nouveaux impôts, taxes, redevances et charges.
La Cour de Cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 12 septembre 2019 (Cour de cassation chambre civile III 18-18018) sur l’imputabilité d’une taxe foncière à un usufruitier (équivalent au statut du locataire) dont le nu-propriétaire avait sollicité le remboursement de taxes foncières pour cinq années.
Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Saint-Denis avait considéré que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’avait pas été expressément prévu dans le bail, de sorte qu’elle devait rester à la charge du nu-propriétaire.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt considérant que le bail met à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location.
La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait dénaturé les termes clairs et précis du bail.
Il convient donc de s’intéresser à la clause litigieuse.
L’article VII du contrat disposait :
« Impôts, taxes et charges :
Le preneur s’engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres, de quelque nature que soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
Le lecteur attentif remarquera que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’est pas expressément prévu dans le bail, alors que cette taxe foncière existait lors de la conclusion du bail litigieux.
Toutes les jurisprudences concernant les transferts de charges exigent, notamment lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’une charge dite exorbitante, d’être le plus précis possible.
C’était bien l’argument développé par le locataire.
De son côté, le nu-propriétaire (équivalent au statut du bailleur) proposait une lecture littérale de la clause en ce qu’elle indiquait expressément que le preneur devait s’engager notamment « à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris la taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
Selon le locataire, les termes étaient clairs et précis.
Le preneur s’est engagé par cette clause à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et se rapportant à l’immeuble, ainsi d’ailleurs que les charges de copropriété.
Le terme « tous les impôts », auxquels les lieux loués étaient assujettis, indiquait clairement que la taxe foncière était visée.
Dès lors, il faut considérer que la précision exigée par la jurisprudence lors d’un transfert de charges n’est pas d’interprétation stricte.
Il est cependant conseillé pour les rédacteurs de baux commerciaux d’éviter ce type de difficulté et de bien mentionner expressément l’imputation de la taxe foncière.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
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