Poursuite d'un bail dérogatoire au-delà du terme contractuel : conséquences
Publié le :
01/09/2017
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Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérogatoire a été traitée avec des conséquences juridiques importantes.
Une société bailleresse avait consenti un bail dérogatoire à un locataire pour une durée de 4 mois. L’échéance du bail de 4 mois était fixée au 15 avril 2012. Cependant, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 août 2012.
Le bailleur a assigné son locataire en paiement des loyers et charges échus postérieurement aux termes du bail dérogatoire considérant que ce bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial dès lors qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010.
Dès lors, le locataire ne pouvait donner congés qu’à l’issue de la première période triennale qui s’achève le 14 octobre 2013. Le preneur serait donc tenu des loyers jusqu’au 14 octobre 2013.
La Cour de Cassation a suivi ce raisonnement en appliquant à la lettre l’article L.145-5 alinéa 2 du Code de Commerce.
L’article L.145-5 du Code de Commerce offre la possibilité au bailleur et au preneur de déroger au statut des baux commerciaux à la condition de remplir des conditions précises.
Attention à ne pas confondre l’expression « bail dérogatoire » avec la formule « bail précaire » souvent utilisé à tort dans la pratique.
Précisons que la précarité est un aléa qui conditionne la durée du bail, durée qui peut, compte tenu de la réalisation de l’aléa, être plus ou moins longue, mais qui n’a rien à voir avec un bail dérogatoire qui est une sorte de bail à l’essai qui a vocation à déboucher sur un bail commercial.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a réformé les dispositions de l’article L.145-5.
Depuis cette réforme, la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans.
La volonté de conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut ne se présume pas et cette volonté doit être claire et non équivoque. Si à l’expiration du bail, le locataire se maintient dans les lieux sans qu’un nouveau bail soit conclu, les règles du droit commun de l’article 1738 du Code Civil doivent s’appliquer. Le bail est tacitement prolongé, il ne prend fin que par un congé donné par le locataire ou le bailleur en respectant le préavis.
Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, si le locataire restait et était laissé en possession des lieux à l’expiration des deux ans (devenus 3 ans avec la réforme) il s’opérait un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Ce bail naissait dès le lendemain du jour de la fin de période des deux ans (devenu trois ans avec la loi du 18 juin 2014).
Avec la réforme du 18 juin 2014, les règles ont été assouplies.
Un nouveau bail soumis au statut n’est formé que si, à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux. Le bailleur dispose donc d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de l’expiration de la période de 3 ans pour faire connaître au locataire sa volonté de mettre fin à l’occupation des lieux. Les praticiens sont souvent confrontés à l’hypothèse où c’est le locataire qui espère en se maintenant dans les lieux à l’issue de l’échéance du bail dérogatoire, revendiquer le statut des baux commerciaux. En effet, l’application du statut des baux commerciaux confère une propriété commerciale au locataire. Celle-ci a souvent une valeur marchande.
L’arrêt du 8 juin 2017 évoque l’hypothèse inverse d’un locataire qui a intérêt à partir (parce qu’il est en difficulté économique) et un bailleur qui veut utiliser les dispositions de l’article L145-5 du Code de Commerce pour obtenir règlement des loyers au-delà de l’échéance du bail dérogatoire. Souvent, cette hypothèse prend place dans des locaux qui ne se situent pas dans les emplacements n°1 ou 1bis des zones commerciales, mais plutôt dans des emplacements à faible commercialité.
La cour de cassation a une application stricte des textes du côté du locataire. Si celui-ci ne fait pas les démarches et ne prend pas les dispositions pour quitter le bail à l’échéance, il s’opère un bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux. Il n’y a rien à redire sur cette jurisprudence qui résulte de l’application stricte et incontournable des textes.
L’article L.145-5, aussi bien dans son ancienne version que dans celle issue de la loi du 18 juin 2014 mérite donc une attention particulière aussi bien de la part du bailleur que du locataire.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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