
Nullité de la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse
Publié le :
14/03/2016
14
mars
mars
03
2016
La Cour de Cassation confirme l’annulation d’une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant ainsi que le loyer ne pourrait être révisé qu’à la hausse.Un bailleur avait donné en location commercial.
Le bail comportait une clause d’indexation.
Cette clause prévoyait en effet que le loyer serait ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, à la date anniversaire de prise d’effet du bail.
Ce type de clause a fait l’objet, ces dernières années, de nombreux arrêts, prononcés au visa de l’article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier, arrêts traitant de la période de variation de l’indice.
Dans l’espèce soumise ici à la Cour de Cassation, la problématique juridique ne relevait pas de ce régime.
Le bail précisait en effet que cette clause « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».
La Cour d’Appel de Paris, par un arrêt du 2 juillet 2014, a déclaré non écrite cette clause au motif qu’elle écartait toute réciprocité de variation et faussait ainsi le jeu normal de l’indexation.
Le bailleur, condamné en conséquence à rembourser le trop-perçu de loyers, a formé un pourvoi en cassation.
Ce pourvoir a été rejeté, la Cour de Cassation approuve la motivation de l’arrêt de la Cour d’Appel.
Elle confirme l’annulation d’une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant ainsi que le loyer ne pourrait être révisé qu’à la hausse.
La Cour de Cassation considère « qu’ayant relevé par motifs adoptés que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a par ces seuls motifs ; légalement justifié sa décision ».
« D’autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite. »
Cet arrêt, attendu en la matière, vient ainsi mettre fin à une divergence de position entre différentes Cour d’Appel.
Il vient mettre fin à une discordance qui conduisait à une violation des dispositions d’Ordre Public des articles L.145-9 du Code de Commerce et de l’article L.112-1 du Code Monétaire et Financier.
Le premier de ces textes exige en effet une réciprocité dans la variation.
Pour condamner le bailleur à rembourser le trop perçu de loyers, les Juges du fond approuvés par la Cour de Cassation ont considéré la sanction devait porter sur l’intégralité de la clause : toute la clause a ainsi été réputée non écrite, et non uniquement la partie interdisant la variation du loyer à la baisse.
Il est intéressant de noter que la Cour de Cassation vient sanctionner la clause contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L145-39 du Code de commerce en la réputant non écrite, et non en prononçant sa nullité.
Elle fait ainsi d’ores et déjà une application des nouvelles dispositions introduites par la loi Pinel (notamment les dispositions de l’article L145 sanctionnant le non-respect de ces dispositions par le réputé non écrit et non plus par la nullité), alors même que le bail avait été conclu avant l’entrée en vigueur de cette loi.
Alors que l’action en nullité est soumise au régime de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de Commerce, tel n’est pas le cas du régime du réputé non écrit.
Il convient de s’interroger sur les conséquences d’un tel arrêt sur les clauses conclues avant cet arrêt du14 janvier 2016.
Les juridictions devraient bien entendu faire une application immédiate de cette solution prétorienne, et ainsi juger illégales toute clause d’échelle mobile qui ne ferait varier le loyer qu’à la hausse, peu important qu’elle ait été rédigée et acceptée avant l’arrêt commenté.
Les bailleurs doivent donc redoubler de vigilance et veiller à la modification de la rédaction de telles clauses, faute de quoi ils n’échapperont pas à la sanction.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur

BOMMELAER Benoît
Avocat Associé
CORNET, VINCENT, SEGUREL RENNES
RENNES (35)
Historique
-
Diagnostics des installations de gaz et d'électricité : bientôt de nouvelles obligations pour les bailleurs
Publié le : 26/08/2016 26 août août 08 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDeux décrets du 11 août 2016 précisent les conditions de réalisation des diagnostics des installations de gaz et d'électricité dans les logements mis en loca...
-
Bail d'habitation et rupture conventionnelle du contrat de travail : durée du préavis réduite
Publié le : 10/08/2016 10 août août 08 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un arrêt rendu le 9 juin 2016, la cour de cassation juge que la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi et permet au...
-
La précarité sociale : nouveau critère de discrimination
Publié le : 04/07/2016 04 juillet juil. 07 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementUne loi visant à lutter contre la discrimination à raison de la précarité sociale vient d'être promulguée le 24 juin 2016.La loi du 24 juin 2016 inscrit un 2...
-
Chalet d'alpage : la restriction d’usage n’est pas anticonstitutionnelle
Publié le : 23/06/2016 23 juin juin 06 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar une décision du 10 mai 2016, n°2016-540, le Conseil Constitutionnel a déclaré conforme à la constitution la possibilité pour les Maires délivrant un perm...
-
Achat immobilier: délai de rétractation de 10 jours
Publié le : 23/05/2016 23 mai mai 05 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDésormais la durée du délai de rétractation ou de réflexion dont bénéficie l'acquéreur immobilier non professionnel est portée de sept jours à dix jours.L'ar...
-
La faute de l’agent immobilier rédacteur d’acte : révision de sa rémunération et responsabilité délictuelle
Publié le : 28/04/2016 28 avril avr. 04 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu, le 14 janvier 2016, un arrêt particulièrement intéressant quant à la responsabilité des agents immobi...
-
Nullité de la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse
Publié le : 14/03/2016 14 mars mars 03 2016Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation confirme l’annulation d’une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant ainsi que le loyer ne pourrait être...