Déclaration d'insalubrité et garanties des propriétaires
Publié le :
01/12/2010
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Par un jugement du 18.11.2010 le Tribunal administratif de Rennes a annulé un arrêté du Préfet d'Ille et Vilaine, frappant d'insalubrité une copropriété du centre historique de la ville de Rennes.
Déclaration d'insalubrité
Par un jugement du 18.11.2010, n°0905210 le Tribunal administratif de Rennes a annulé un arrêté du Préfet d'Ille et Vilaine, frappant d'insalubrité une copropriété du centre historique de la ville de Rennes.
La motivation retenue est la suivante : « Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, en se fondant sur le rapport établi le 23 avril 2009 sur la base des constats dressés lors des investigations menées les 23 mars et 22 avril par une technicienne du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Rennes, et sur le rapport complémentaire établi le 10 juin 2009 sur la base d’un constat fait le même jour dans un des logements, le préfet a saisi le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques, conformément aux dispositions précitées de l’article L.1331-26 afin de recueillir son avis ; que dans sa séance du 22 septembre 2009, sur le fondement d’un rapport de présentation du 12 juin 2009, le conseil départemental s’est borné à émettre l’avis selon lequel « le conseil, après en avoir délibéré, adopte les conclusions favorables du rapporteur, ainsi que le projet d’arrêté préfectoral, à l’unanimité de ses membres », sans se prononcer expressément ni sur la réalité et les causes de l’insalubrité, ni sur les mesures propres à y remédier ; que, dans ces conditions, la copropriété requérante est fondée à soutenir que l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques ne contenait pas les précisions exigées par l’article L.1331-26 et que cette irrégularité est de nature à entacher d’illégalité la décision attaquée ; qu’il y a lieu dès lors d’annuler l’arrêté attaqué du 25 septembre 2009. »
L’arrêté préfectoral déclarant insalubre, même remédiable, un immeuble a des conséquences particulièrement graves pour l’ensemble des copropriétaires. En effet, les locaux vacants ne peuvent plus être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce soit. Surtout, pour les locaux faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité et ce jusqu’au premier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux constatée par arrêté. Ces conséquences sont d’autant plus violentes qu’elles s’appliquent même si seules les parties communes sont déclarées insalubres.
Pour autant, ce dispositif permet le maintien dans les lieux des propriétaires et locataires occupants à la date de l’arrêté.
En raison des conséquences particulièrement graves attaché à cette décision préfectorale, le Code de la Santé Publique exige la saisine du CODERST (conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques), lequel doit donner son avis tant sur la réalité de l’insalubrité que sur les mesures propres à y remédier.
D’une part, il s’agit ici d’une garantie pour les propriétaires qu’un organisme spécialisé, composé dans sa formation spécialisée de 10 membres (représentants de l’Etat, des Collectivités Territoriales, d’associations d’usagers, de la profession du bâtiment et d’un médecin), donnera un avis technique sur la situation soumise.
D’autre part, il s’agit d’une mesure didactique permettant de pointer du doigt les travaux à envisager pour remédier à une insalubrité éventuelle et les travaux qui ne relèvent pas de l’insalubrité.
En l’espèce, le CODERST s’était contenté de valider le rapport des services de l’Etat sans se prononcer expressément sur les causes d’insalubrité mises en avant ni sur les travaux nécessaires pour y remédier.
L’immeuble avait ainsi été déclaré insalubre sans que les causes d’insalubrité aient été réellement examinées et sans que les propriétaires se trouvent garantis quant aux travaux à envisager.
Le tribunal prend acte de ce vice de procédure et annule l’arrêté d’insalubrité, permettant aux propriétaires bailleurs, de récupérer l’intégralité des loyers qui n’avaient pas été perçus depuis la notification de l’arrêté d’insalubrité, et à la Copropriété d'envisager de réaliser les (seuls) travaux (réellement) indispensables, sans avoir l'épée de Damoclès d'une mise en demeure expirant en décembre 2011 (délai irréaliste matériellement compte-tenu des contraintes architecturales et techniques du secteur historique).
Vincent LAHALLE Avocat à la Cour/ Spécialiste en Droit Public
& Adrien COLA Juriste
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © Ignatius Wooster - Fotolia.com
Auteur
Vincent LAHALLE
Avocat Associé
LEXCAP RENNES
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