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La prolongation de la validité des autorisations d’urbanisme

Publié le : 23/02/2009 23 février févr. 02 2009
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En vue de mettre en œuvre le plan de relance de l'économie annoncé par le Président de la République à Douai le 4 décembre 2008, deux projets de loi et sept décrets ont été adoptés lors du Conseil des ministres du 19 décembre 2008.

Permis de construire et délais de validitéParmi ces textes figure le décret n° 2008-1353, prolongeant le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus au plus tard le 31 décembre 2010. Signé le 19 décembre, ce décret a été publié au Journal Officiel du 20 décembre 2008.


1°/ Le régime de la péremption des autorisations d’urbanisme antérieur à l’adoption du décret du 19 décembre 2008

La péremption des autorisations d’urbanisme

La réforme du droit de l’urbanisme, applicable depuis le 1er octobre 2007, a unifiée le délai de péremption des permis et des décisions de non-opposition à déclaration préalable comportant des travaux.

Deux séries de règles, relatives à la péremption des autorisations d’urbanisme, doivent être distinguées :

- une première imposant que les travaux soient débutés dans un délai de deux années à compter de la notification de la décision explicite ou de l’intervention de la décision tacite qui autorise la réalisation de ces travaux,
- une seconde qui impose que, passé ce délai de deux ans, les travaux ne soient pas interrompus pendant un délai de plus d’une année.

Ces exigences sont édictées à l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme.

Deux tempéraments au moins existent à la règle de commencement des tavaux dans le délai de deux années :

- en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13 de l’urbanisme, le délai de validité de deux années étant suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable (article R. 424-19 du code de l’urbanisme),

- lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans courant à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification de la décision explicite ou à l’intervention de la décision tacite qui autorise sur le fondement du code de l’urbanisme, la réalisation de ces travaux (article R. 424-20 du code de l’urbanisme)

On sait par ailleurs qu’en vertu d’une jurisprudence ancienne qui ne semble pas contrariée par la réforme des autorisations d’urbanisme, certaines circonstances, tel le « fait » de l’administration, peuvent constituer des causes d’interruption des délais de péremption des autorisations d’urbanisme.

Enfin, un cas particulier concerne la déclaration préalable lorsqu’elle porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux. Dans cette hypothèse en effet, la décision devient caduque si ces opérations n'ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification de la décision tacite de non opposition à déclaration péralable ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue (article R. 424-18 du code de l’urbanisme).


La prorogation des autorisations d’urbanisme

Le délai de validité d’un permis de construire, d'aménager, de démolir, d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire, si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Ainsi, l'autorité administrative saisie d'une demande de prorogation d'un permis de construire par une personne ayant qualité pour présenter une telle demande, ne peut refuser d'y faire droit que si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres s'imposant au projet ont été modifiées postérieurement à la délivrance du permis de construire, dans un sens qui lui est défavorable (CE, 5 nov. 2003, « Cne d'Èze », req. n° 230535 et 2305346).

La demande de prorogation doit être effectuée au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité et doit être établie en deux exemplaires, adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie.

En l’absence de décision expresse de l'autorité compétente pour statuer sur la demande, la prorogation sera acquise dans le délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception postal ou de la décharge de l'autorité compétente. La prorogation prendra effet au terme de la validité de la décision initiale.



2°/ La prolongation temporaire du délai de validité des autorisations d’urbanisme :

Le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 fait temporairement passer le délai de validité initial des permis et des décisions de non-opposition à déclaration préalable, de deux à trois ans.

La fixation à trois ans du délai de validité initial des autorisations d’urbanisme concerne non seulement les autorisations d’urbanisme délivrées avant à la publication du décret du 19 décembre 2008, mais également celles qui le seront après sa publication, et cela jusqu’au 31 décembre 2010.

Pour les autorisations d’urbanisme délivrées antérieurement à la publication du décret, seules celles qui étaient encore en cours de validité à la date de la publication du décret sont concernées, sans qu’il y ait lieu de distinguer si était en cours le délai de validité initial ou secondaire énoncé à l’article R. 424-17 du Code de l’Urbanisme.

Le délai secondaire d’un an pour reprendre les travaux commencés dans le délai initial, interrompus par la suite, n’est pas prolongé. Il est en revanche différé dans le temps par l’effet de l’allongement du délai initial de 2 ans porté à 3 ans. La reprise des travaux interrompus est possible si elle intervient dans le délai de validité initial de trois ans.

Le décret ne fait pas obstacle à la prorogation d’une année des autorisations d’urbanisme dans les conditions décrite plus haut. Ainsi, un permis ou une décision de non-opposition à déclaration en cours de validité à la date de la publication du décret ou délivré ultérieurement, voit sa durée de validité passer à trois ans et pourra être prorogée d’une année.

Le décret comporte une disposition particulière pour les autorisations d’urbanisme accordées avant la date de publication du décret et bénéficiant déjà, à cette date, d’une prorogation d’une année. Dans ce cas, la prorogation est automatiquement prorogée d’un an, ce qui a pour effet de porter la durée totale de validité de l’autorisation à 4 ans.

Une incertitude importante demeure en ce qui concerne les autorisations d’urbanisme accordées suivant le régime antérieur au 1er octobre 2007, date d’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme. On pense notamment aux autorisations de lotir. Il n’est en effet pas du tout certain que ces autorisations bénéficient des assouplissements apportés par ce décret du 19 décembre 2008 qui ne s’applique qu’au nouveau régime de péremption et au nouveau régime de prorogation des autorisations d’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007.


Jean-François Rouhaud
Emmanuelle Beguin

Le décret du 19 décembre 2008Décret n°2008-1353 du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de
construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable


Le Président de la République,
Sur le rapport du Premier ministre, du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire, et du ministre auprès du Premier ministre, chargé de la mise en œuvre du plan de relance,
Vu le code de l’urbanisme, notamment le titre II du livre IV ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu ;
Le conseil des ministres entendu,

Décrète :

Art. 1er. - Par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l’article R.* 424-17 et à l’article R.* 424-18 du code de l’urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans.
Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R.* 424-21 à R.* 424-23 du même code.

Art. 2. - Le présent décret s’applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication.
Lorsque ces autorisations ont fait l’objet, avant cette date, d’une prorogation dans les conditions définies aux articles R.* 424-21 à R.* 424-23, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d’un an.

Art. 3. - Les dispositions du présent décret peuvent être modifiées par décret en Conseil d’Etat.

Art. 4. - Le Premier ministre, le ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire, et le ministre auprès du Premier ministre, chargé de la mise en œuvre du plan de relance, sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l’application du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 19 décembre 2008.

Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

ROUHAUD Jean-François
Avocat Associé
LEXCAP RENNES
RENNES (35)
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