Copropriété : équipement commun et participation aux charges
Publié le :
01/12/2016
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Peu importe qu'un copropriétaire n'utilise jamais un équipement commun, dès lors qu'il est susceptible de s'en servir, il devra participer aux charges.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 septembre 2016, 15-20.086.
La question de la répartition des charges de copropriété afférentes aux éléments d’équipements communs constitue un pan non négligeable des contestations en matière de copropriété.
La jurisprudence est ainsi particulièrement abondante en matière d’ascenseur, dont on sait que les frais peuvent s’avérer assez conséquents (frais de maintenance, d’entretien, le cas échéant de remplacement…).
L’article 10, alinéa 1 loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose à cet égard que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».
Si le principe s’avère assez clair, il n’en a pas moins donné lieu à contentieux nourri sur la question, spécifiquement sur l’appréhension de la notion d’ « utilité » pour chaque lot.
La jurisprudence est venue préciser depuis longtemps déjà que l’utilité doit être appréciée de manière objective, c’est-à-dire en fonction de la faculté pour chaque copropriétaire d’utiliser ou non l’équipement commun.
Ainsi, elle réfute toute contestation liée au fait que le copropriétaire n’utiliserait pas effectivement ledit élément d’équipement commun
Le non usage pour des motifs personnels n’influe en effet pas sur l’obligation de participation aux charges du copropriétaire, seul compte la circonstance qu’il en ait la possibilité.
L’arrêt du 22 septembre 2016 rendu par la troisième chambre civile est une nouvelle illustration de l’application du critère d’utilité objective.
En l’espèce, un copropriétaire contestait sa contribution aux charges de l’ascenseur et partant l’utilité de ce dernier pour son lot, constitué d’un garage situé au deuxième sous-sol de l’immeuble, précisant que l’ascenseur ne desservait pas le deuxième sous-sol mais s’arrêtait au 1er sous-sol.
La Cour de cassation a cependant rejeté le pourvoi au motif que « si le second sous-sol de l’immeuble n’était pas desservi par l’ascenseur, M. X avait la possibilité d’utiliser l’ascenseur qui s’arrête au premier sous-sol pour ensuite prendre l’escalier et se rendre au second sous-sol ».
Il importe peu que le copropriétaire n’utilise pas en fait l’ascenseur pour accéder à son parking, sa contribution dépend de la faculté qu’il a ou non de s’en servir, et ce indépendamment de toute autre considération.
Par conséquent, il est parfaitement inopérant que l’ascenseur n’assure pas, comme en l’espèce, une desserte directe du lot, ou qu’il ne constitue pas l’accès le plus commode, le plus rapide ou le plus court au lot concerné (CA Paris, 17 déc. 1982 : Juris-Data n°1982-028108 ; 27 nov. 2015 :Juris-Data n°2013-0272266).
La jurisprudence reste sourde à toutes les tentatives pour échapper à toute participation aux charges de l’élément d’équipement commun dès lors qu’il n’existe pas d’impossibilité matérielle ou juridique de l’utiliser.
Il s’agit là d’une position adoptée depuis longtemps pas les juges du fond que la Haute juridiction vient valider, réaffirmant avec force le critère de l’utilité objective entendue strictement.
Cet article a été rédigé par Marie LETOURMY. Il n'engage que son auteur.
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