Bail commercial

Cumul de baux dérogatoires : attention danger !

Publié le : 26/11/2020 26 novembre nov. 11 2020

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.

Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.

Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

La loi du 18 juin 2014 a rajouté au texte la phrase suivante : 

« A l’expiration de cette durée (3 ans depuis le 18 juin 2014), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

Traditionnellement, il a toujours été admis que le locataire pouvait renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire.

Cependant, cette renonciation ne pouvait intervenir qu’une fois que le locataire avait acquis le droit au statut, lequel naissait du maintien en possession à l’expiration du bail dérogatoire.

La question de la faculté de renonciation est à nouveau posée par l’instauration dans le texte de l’impossibilité expresse pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de la durée totale de 36 mois.

On aurait pu imaginer qu’à l’expiration de la durée de 36 mois, les parties sont empêchées de conclure un nouveau bail dérogatoire, sauf renonciation du locataire qui a acquis le droit au statut.

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, la possibilité de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux devait être non équivoque.

Nous attendions un arrêt de la Cour de Cassation.

La Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 22 octobre 2020 (3ème chambre civile, n° 19-20.443) :

En l’espèce, un locataire présent dans les lieux depuis le 1er juin 2013 avait acquis à  l’issue du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux et avait renoncé à se prévaloir du droit à ce statut pour obtenir un nouveau bail dérogatoire.

A l’issue de ce second bail, le bailleur a informé son locataire de sa volonté de ne pas lui consentir un nouveau bail.

Le locataire a alors revendiqué le droit au statut des baux commerciaux et son bailleur l’a assigné en expulsion.

La Cour d’Appel de BORDEAUX a déclaré que le locataire était sans droit, ni titre.

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en ce qu’elle a considéré que sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 il était tout à fait possible de conclure un nouveau bail dérogatoire en ayant expressément renoncé au statut des baux commerciaux lié au précédent bail.

La Cour de Cassation considère que l’entrée en vigueur du nouvel article L 145-5 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne permet pas, dans toutes les hypothèses, d’avoir une durée cumulée de baux dérogatoires supérieure à 36 mois courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

Ce faisant, la Cour de Cassation prenant à la lettre le texte de l’article L 145-5 met fin à la pratique courante de renonciation au statut des baux commerciaux une fois ce droit acquis.

Cette décision est critiquable sur le plan pratique, mais elle résulte d’une volonté du législateur qui a introduit une disposition dans l’article L 145-5 du Code de Commerce visant à mettre fin à cette pratique.
Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette jurisprudence nouvelle de la Cour de Cassation qui pourrait permettre à un certain nombre de locataires de bénéficier du statut des baux commerciaux, alors que leur commune intention était de s’en détacher.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < ... 74 75 76 77 78 79 80 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK