Covid-19 : quelles mesures pour les copropriétés ?
Publié le :
26/03/2020
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L’épidémie de COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire a eu et aura de grandes conséquences sur l’activité économique et judiciaire du pays.
Afin de limiter cela, le gouvernement, autorisé par la loi du 23 mars 2020, n° 2020-290, a promulgué des ordonnances dont notamment celle du 25 mars 2020, n°2020-304.
Le droit de la copropriété se retrouvant impacté par cette ordonnance, un synthétique rappel s’impose.
En cette période de confinement et d’interdiction de sortir de son domicile, sauf urgences bien déterminées, il est impossible pour un Syndic de procéder à une tenue d’assemblée générale de copropriété, sauf à ce qu’ait déjà été mis en place un système de visioconférence conforme aux exigences du décret du 27 juin 2019, ce qui paraît peu probable.
Or cette période d’état d’urgence sanitaire coïncide avec la période des assemblées générales de copropriété, ce qui peut poser quelques problèmes concernant les votes de renouvellement du Syndic si son contrat vient à expiration.
En l’absence d’un tel vote, la copropriété se retrouverait dépourvue de Syndic, entraînant les problématiques bien connues de ce type de situation.
Dans un premier temps, au 13 mars 2020, le Ministère de la Justice avait envisagé de promouvoir l’usage de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permettant à toute personne intéressée de faire désigner un administrateur provisoire par le Président du Tribunal Judiciaire pouvant assurer l’intérim jusqu’à la possibilité sanitaire de réunir une assemblée générale.
L’évolution de l’épidémie et de l’état d’urgence a conduit le gouvernement à promulguer l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars ainsi rédigé :
« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »
La solution est évidemment bien plus pertinente.
Le Syndic en exercice est reconduit dans ses fonctions de manière exceptionnelle et ce jusqu’à ce qu’il soit possible de réunir une nouvelle assemblée générale.
Cette nouvelle assemblée et la prise d’effet du nouveau contrat de Syndic doivent intervenir dans les six mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire, dont on ignore aurjourd’hui la date.
Au niveau chronologique, le contrat doit avoir pris fin à compter du 12 mars 2020 et l’ordonnance a un caractère naturellement rétroactif pour les contrats ayant pris fin entre le 12 et le 25 mars 2020.
Fort logiquement, l’ordonnance confirme la validité d’un contrat de Syndic voté par une assemblée générale antérieurement au 12 mars mais donnant effet au contrat à compter du 12 mars.
L’ordonnance est toutefois taisante sur le vote du budget de l’année, ce qui peut être problématique à terme si l’état d’urgence se prolonge sur plusieurs mois.
On imagine donc que le vote de l’assemblée générale précédente concernant l’évaluation du budget n+1 et n+2 trouvera à s’appliquer tacitement en attente d’une validation officielle dans les mêmes délais que prévu par l’article 22, bien que rien ne se soit prévu à cet effet.
Néanmoins, l’absence d’approbation des comptes empêche la répartition des charges résultant de l’exercice précédent ainsi que l’éventuel appel de fonds en résultant.
De même, l’ordonnance n’énonce rien quant à la désignation des membres du Conseil Syndical et leur renouvellement, ce qui laisse donc la copropriété en carence.
Or en cette période de confinement, la collaboration entre le Conseil Syndical et le Syndic semblerait pourtant être primordiale.
L’article 22 de l’ordonnance est donc une mesure visant à préserver une situation juridique, mais ses nombreuses carences laissent présager de nombreuses difficultés.
La copropriété pourra donc continuer à fonctionner dans les faits mais il n’est pas douteux que des litiges surviennent à cause des limites de cette ordonnance.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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