Covid-19 : quelles mesures pour les copropriétés ?
Publié le :
26/03/2020
26
mars
mars
03
2020
L’épidémie de COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire a eu et aura de grandes conséquences sur l’activité économique et judiciaire du pays.
Afin de limiter cela, le gouvernement, autorisé par la loi du 23 mars 2020, n° 2020-290, a promulgué des ordonnances dont notamment celle du 25 mars 2020, n°2020-304.
Le droit de la copropriété se retrouvant impacté par cette ordonnance, un synthétique rappel s’impose.
En cette période de confinement et d’interdiction de sortir de son domicile, sauf urgences bien déterminées, il est impossible pour un Syndic de procéder à une tenue d’assemblée générale de copropriété, sauf à ce qu’ait déjà été mis en place un système de visioconférence conforme aux exigences du décret du 27 juin 2019, ce qui paraît peu probable.
Or cette période d’état d’urgence sanitaire coïncide avec la période des assemblées générales de copropriété, ce qui peut poser quelques problèmes concernant les votes de renouvellement du Syndic si son contrat vient à expiration.
En l’absence d’un tel vote, la copropriété se retrouverait dépourvue de Syndic, entraînant les problématiques bien connues de ce type de situation.
Dans un premier temps, au 13 mars 2020, le Ministère de la Justice avait envisagé de promouvoir l’usage de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permettant à toute personne intéressée de faire désigner un administrateur provisoire par le Président du Tribunal Judiciaire pouvant assurer l’intérim jusqu’à la possibilité sanitaire de réunir une assemblée générale.
L’évolution de l’épidémie et de l’état d’urgence a conduit le gouvernement à promulguer l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars ainsi rédigé :
« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »
La solution est évidemment bien plus pertinente.
Le Syndic en exercice est reconduit dans ses fonctions de manière exceptionnelle et ce jusqu’à ce qu’il soit possible de réunir une nouvelle assemblée générale.
Cette nouvelle assemblée et la prise d’effet du nouveau contrat de Syndic doivent intervenir dans les six mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire, dont on ignore aurjourd’hui la date.
Au niveau chronologique, le contrat doit avoir pris fin à compter du 12 mars 2020 et l’ordonnance a un caractère naturellement rétroactif pour les contrats ayant pris fin entre le 12 et le 25 mars 2020.
Fort logiquement, l’ordonnance confirme la validité d’un contrat de Syndic voté par une assemblée générale antérieurement au 12 mars mais donnant effet au contrat à compter du 12 mars.
L’ordonnance est toutefois taisante sur le vote du budget de l’année, ce qui peut être problématique à terme si l’état d’urgence se prolonge sur plusieurs mois.
On imagine donc que le vote de l’assemblée générale précédente concernant l’évaluation du budget n+1 et n+2 trouvera à s’appliquer tacitement en attente d’une validation officielle dans les mêmes délais que prévu par l’article 22, bien que rien ne se soit prévu à cet effet.
Néanmoins, l’absence d’approbation des comptes empêche la répartition des charges résultant de l’exercice précédent ainsi que l’éventuel appel de fonds en résultant.
De même, l’ordonnance n’énonce rien quant à la désignation des membres du Conseil Syndical et leur renouvellement, ce qui laisse donc la copropriété en carence.
Or en cette période de confinement, la collaboration entre le Conseil Syndical et le Syndic semblerait pourtant être primordiale.
L’article 22 de l’ordonnance est donc une mesure visant à préserver une situation juridique, mais ses nombreuses carences laissent présager de nombreuses difficultés.
La copropriété pourra donc continuer à fonctionner dans les faits mais il n’est pas douteux que des litiges surviennent à cause des limites de cette ordonnance.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
BROGINI Benoît
Historique
-
La responsabilité sans faute de l'Etat du fait des dégâts et dommages résultant des manifestations de gilets jaunes
Publié le : 28/03/2020 28 mars mars 03 2020Collectivités / Contentieux / Responsabilité administrative
Alors que la fièvre médiatique est obnubilée par le Covid-19, chassant celle de la réforme des retraites qui avait quelque peu éclipsé celle des gilets jau... -
Que contient l’ordonnance du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 ?
Publié le : 28/03/2020 28 mars mars 03 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirus
Dans le contexte particulier liée à l’épidémie actuelle de coronavirus , d’importantes mesures restrictives ont été mises en place pour une période indéter... -
Un fonctionnaire titulaire, élu d’une commune, peut-il être nommé président d’une société d’économie mixte locale, en application du régime juridique de l’exercice d’une activité accessoire ?
Publié le : 27/03/2020 27 mars mars 03 2020Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratif
Les articles L. 1521-1, L. 1522-1 du code général des collectivités territoriales et L. 225-51-1 du code de commerce, régissent la gouvernance de la SEM, s... -
Annulations de contrats entre professionnels, en droit français, incidence du coronavirus : Comment anticiper, gérer, négocier la relation organisateur/client - partenaire ?
Publié le : 27/03/2020 27 mars mars 03 2020Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionCoronavirus
Contrats commerciaux et Coronavirus : Comment gérer la relation contractuelle et négocier un accord ? Un arsenal contractuel à votre disposition en droit... -
Premier tour des élections municipales du 15 mars 2020 : à quelle date est reportée l’expiration du délai de contestation ?
Publié le : 27/03/2020 27 mars mars 03 2020Collectivités / Environnement / Principes générauxCoronavirus
Comme la loi n°2020-290 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 du 23 mars 2020 l’y habilitait, le Gouvernement, sans attendre, a pris, le 25 ma... -
Quelles sont les mesures d’adaptation applicables aux procédures civiles, commerciales et sociales pendant la période d’urgence sanitaire ?
Publié le : 27/03/2020 27 mars mars 03 2020Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileCoronavirus
Afin de d’éviter un arrêt total de l’activité judiciaire concernant les procédures principalement civiles, commerciales, sociales et plus globalement toute... -
Covid-19 : quelles mesures pour les copropriétés ?
Publié le : 26/03/2020 26 mars mars 03 2020Particuliers / Patrimoine / CopropriétéCoronavirus
L’épidémie de COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire a eu et aura de grandes conséquences sur l’activité économique et judiciaire du pays. Afin de limiter...