Pas de rémunération pour l’agent immobilier s’il n’y a pas de vente
Publié le :
04/12/2019
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L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 énonce qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatifs d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû [à l’agent immobilier] ou ne peut être exigé ou accepté par lui, avant qu’une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »Ces dispositions sont complétées par l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, indiquant, en son avant-dernier alinéa, que l’agent immobilier « perçoit sans délai sa rémunération une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. »
Nous avons déjà vu précédemment que la Cour de Cassation avait nettement confirmé ses précédentes jurisprudences le 10 octobre 2018 en reconnaissant à la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée Compromis, la valeur de l’acte authentique exigé par l’article 73 du Décret.
Cette position est de plus en plus affinée par la Cour de Cassation et l’arrêt du 12 septembre 2019 continue de parfaire la position de la Haute Juridiction.
En l’espèce, un agent immobilier s’était vu confié un mandat de vente aux fins de trouver un acquéreur pour deux parcelles, contre commission de 10.000 Euros pour chaque.
L’agent immobilier trouve des acquéreurs et ceux-ci signent le compromis de vente préparé par l’agent.
Les vendeurs ne souhaitant plus vendre leur bien, ils résilient alors leurs mandats de vente et ne se présentent pas à la signature du compromis.
La Cour d’Appel, dans la logique délimitée par la Cour de Cassation, condamnait les vendeurs à régler à l’agent sa commission aux motifs qu’il avait préparé les promesses que les acquéreurs avaient signé, et avait donc exécuter ses obligations contractuelles.
La Cour de Cassation casse l’arrêt aux motifs que « les ventes n’ayant pas été effectivement conclues, l’agent immobilier ne pouvait prétendre au paiement de sa rémunération. »
Si le sens pourrait paraître contradictoire avec la Jurisprudence du 10 octobre 2018, mais une étude plus attentive permet de comprendre la nuance.
En effet, dans le cadre de l’arrêt du 10 octobre 2018, l’ensemble des parties, acquéreurs et vendeurs, avaient signé le compromis de vente, et celui-ci valant vente, la Cour de Cassation concluait logiquement qu’au sens de l’article 6 de la loi Hoguet, le compromis signé des parties contenait l’engagement des parties.
Dans l’arrêt qui nous intéresse, seuls les acquéreurs avaient signé le compromis et les vendeurs ont refusé de le signer malgré convocation.
Par l’absence de signature de l’ensemble des parties, le compromis n’est pas régulier et ne contient donc pas l’engagement des parties, ne pouvant, de ce fait, pas permettre le paiement de la commission.
Tout au plus, l’agent immobilier aurait pu chercher à soulever la perte d’une chance d’obtenir une commission, puisque l’accord des acquéreurs était formalisé.
En tout état de cause, si la Cour de Cassation a assoupli par certains points les règles permettant à l’agent immobilier de réclamer commission avant signature de la vente effective, un contrôle strict de la Cour existe toujours quant à la valeur des actes signés valant engagement.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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