Les baux commerciaux et charges locatives : l’obligation de transmission effective des justificatifs à la charge du bailleur
Publié le :
12/03/2026
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La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 29 janvier 2026 (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982) sur la régularisation des charges dans les baux commerciaux. Cet arrêt précise les obligations du bailleur envers le locataire en matière de transparence et de preuve.
I. Contexte
Un bail commercial a été conclu le 11 avril 2015 entre la société civile immobilière Audition.fr et la société Cabinet Thevenet pour des bureaux professionnels à partir du 1er juillet 2015. Le différend porte sur le montant et la justification des charges refacturées au locataire qui conteste certains postes et demande les pièces justificatives.Devant la cour d'appel de Versailles le bailleur produit des courriers récapitulant les dépenses et les quotes-parts mais cette cour juge cela suffisant. La locataire se pourvoit en cassation arguant que le bailleur ne prouve ni l'existence ni le montant des charges et ne respecte pas les articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce.
La question qui était posée à la Haute juridiction était de savoir si la simple mise à disposition des justificatifs suffit-elle à remplir l’obligation légale de transparence ou le bailleur doit-il transmettre activement les pièces demandées ?
La Cour de cassation infirme l'arrêt répondant que la simple mise à disposition des documents ne suffit pas.
II. La charge de la preuve des charges locatives
Il incombe au bailleur de prouver l'existence, le montant et la réalité des charges imputées au locataire en vertu de l'article 1353 du code civil.La Cour reproche à la cour d'appel de s'être contentée de courriers récapitulatifs sans vérifier leur corroboration par des justificatifs objectifs.
Les documents purement comptables ne constituent pas une preuve et doivent être étayés par des pièces complètes communicables en cas de contestation. Cet arrêt clarifie que l'énoncé des charges et des clés de répartition n'est qu'une présentation qui nécessite des preuves solides.
III. De la mise à disposition à la transmission effective des justificatifs
L'apport clé réside dans l'interprétation des articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce. Le bailleur doit adresser activement au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances et ne peut se limiter à les tenir à disposition.La Cour censure la cour d'appel qui avait validé une simple mise à disposition et consacre ainsi une transmission effective à l'initiative du bailleur face à une demande claire. Cette clarification unifie une jurisprudence hésitante et réduit les contentieux dus à des communications lacunaires.
IV. Portée pratique pour les bailleurs et les preneurs commerciaux
Les bailleurs doivent réviser leurs pratiques avec un archivage systématique et une transmission rapide des justificatifs sous peine de sanction pour défaut de preuve.Les clauses de bail limitant l'accès à une consultation sur rendez-vous sont fragilisées et nécessitent des adaptations.
Pour les preneurs cet arrêt renforce leur position en encourageant des demandes écrites précises dont l'absence de réponse bloque le recouvrement des charges.
La décision favorise la transparence et l'équilibre dans les baux commerciaux tout en clarifiant l'interface entre droit des obligations et droit des baux commerciaux. Elle sécurise le marché mais impose un coût administratif aux petites structures incitant à contractualiser finement les modalités de reddition des comptes comme la périodicité les supports numériques les délais et les sanctions.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
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Historique
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