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Faillite agent immobilier et recours des mandants

Agent immobilier : Faillite et recours des mandants

Publié le : 11/03/2026 11 mars mars 03 2026
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution

Résumé : 

Le Crédit Lyonnais était garant d’un agent immobilier. L’objet de la garantie financière prévue par la loi Hoguet, est de couvrir et garantir les fonds que l’agent immobilier est susceptible de percevoir au nom et pour le compte de ses mandants, dans l’exercice de ses fonctions d’administrateur de biens (gestion locative ou syndic de copropriété) ou dans le cadre de transactions immobilières (location ou vente).

Lorsque cette garantie cesse, la loi prévoit deux types d’informations obligatoires et cumulatives : 

1- La publication d’un avis de cessation de garantie dans un quotidien paraissant dans le département concerné ; 
2- L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception aux personnes mentionnées dans les registres-répertoires que l’agent immobilier a l’obligation de tenir à jour ; 

Les créanciers ont alors trois mois pour faire connaître leurs créances auprès de l’organisme qui doit les garantir. Le délai, qui doit être mentionné dans le courrier et dans l’avis, court à compter de la réception de la lettre recommandée.

En l’espèce, le Crédit Lyonnais avait publié l’avis de cessation. Celui-ci n’est pas remis en cause.

Cependant, le Crédit Lyonnais n’avait pas adressé les courriers recommandés aux mandants, puisque l’agent immobilier concerné n’avait jamais produit les registres répertoires, ne permettant pas au Crédit Lyonnais d’identifier les personnes concernées. 

L’agent immobilier a, par la suite, était mis en redressement judiciaire.

Les mandants, ont alors demandé au Crédit Lyonnais, la garantie des fonds perçus en leurs noms et pour leurs comptes par l’agent immobilier (en l’espèce des loyers).

Le Crédit Lyonnais leur a opposé une déclaration tardive, et a, ainsi, refusé la garantie.

Les mandants ont assigné le Crédit Lyonnais en garantie, au motif que n’ayant jamais reçu la lettre recommandée avec accusé de réception, les informant de la cessation de garantie, le délai n’avait jamais couru, de sorte qu’ils n’étaient pas forclos dans leurs droits.

La défense du Crédit Lyonnais réside dans le fait que l’agent immobilier n’ayant jamais transmis les registres répertoires, ils n’ont pas été en mesure d’informer les personnes concernées comme le prévoit la loi et que par conséquent c’était la publication de l’avis qui avait fait courir le délai de trois mois.


La Cour de Cassation rejette le pourvoi du Crédit Lyonnais, érigeant ainsi l’obligation du garant d’obtenir les registres-répertoires en une obligation de résultat. Le garant, même en présence de l’inertie de l’agent immobilier, doit récupérer copie des registres répertoires, à défaut le délai ne court jamais, et le garant se retrouve face à un risque financier conséquent qui ne s’éteint jamais.


Certes, il reste au Crédit Lyonnais, la demande de contre garantie sur le fondement de la responsabilité civile de l’agent immobilier qui n’a pas transmis les registres répertoires. Mais cela suppose : 
 
  • Que le garant ait mis en demeure l’agent immobilier de procéder à la communication ;
  • Qu’idéalement l’obligation de transmission du registre répertoire soit contractuelle ; 
  • Et enfin, cela implique que l’agent immobilier soit solvable, ce qui en l’espèce semble peu probable au vu de la mise en redressement de l’agent immobilier.

La plus grande vigilance doit donc être mis en place chez les garants, et les mandants doivent toujours vérifier si l’information par lettre recommandée avec accusé de réception est conforme aux dispositions de la Loi Hoguet.

Cet arrêt a d’énormes conséquences sur le plan du risque financier pour les Sociétés qui garantissent les agents immobiliers.

Ce qu’il faut retenir : 

La cessation de garantie de l’agent immobilier, prévue par la loi Hoguet, doit impérativement être publiée et être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception aux mandants de l’agent immobilier (mentionnés sur les registres répertoires), à défaut le délai de déclaration des créances, ne court jamais, même dans l’hypothèse où l’agent immobilier ne transmet pas la copie des registres. Les garants, doivent dans cette hypothèse, être stricts dans leurs démarches envers l’agent immobilier, puisqu’à défaut de transmission du registre répertoire, le délai de déclaration de créances ne court jamais.

Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 22/01/2026, n°23-21.673


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Blandine RAGEOT
Responsable
ORVA-VACCARO & ASSOCIES - TOURS
Paris (75)
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