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Bon visite et mandat recherche bien immobilier

Bon de visite d’un bien immobilier et mandat de recherche : une clarification jurisprudentielle indispensable pour la pratique immobilière

Publié le : 05/01/2026 05 janvier janv. 01 2026
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 novembre 2025 apporte une précision utile, mais délicate, sur l’articulation entre le mandat de recherche et le bon de visite, deux instruments fréquemment utilisés par les agents immobiliers, mais dont la portée juridique est souvent mal comprise, y compris par les praticiens.

Les faits et la problématique juridique

En l’espèce, un investisseur avait confié à un agent immobilier un mandat de recherche portant sur un hôtel d’au moins quinze chambres, pour un prix maximal de 12,5 millions d’euros. L’agent soutenait avoir présenté un bien déterminé au mandant, lequel avait finalement acquis l’immeuble par l’intermédiaire d’un autre professionnel, via une société dans laquelle il était associé.

L’agent immobilier sollicitait non pas sa rémunération, mais des dommages-intérêts, estimant avoir été privé de la réalisation de l’opération en violation de la clause de non-contournement et de droit de suite figurant au mandat.

La cour d’appel avait rejeté sa demande, considérant que l’agent n’avait accompli aucune diligence utile, notamment faute d’avoir organisé une visite effective du bien.

La solution de la Cour de cassation : l’exigence d’une analyse probatoire complète

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, rappelant que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le bien avait effectivement été visité par le mandant, alors même qu’un bon de visite signé était invoqué par l’agent immobilier. Or, la signature d’un acte emporte, en principe, approbation personnelle de son contenu et le rend opposable à son signataire.

La Haute juridiction rappelle ainsi que, pour apprécier l’existence d’une faute du mandant, le juge doit examiner l’ensemble des éléments de preuve relatifs aux diligences accomplies par l’agent, au premier rang desquels figure le bon de visite lorsqu’il est produit.

Le bon de visite : un outil probatoire, non un titre contractuel

L’apport de l’arrêt doit toutefois être manié avec précaution. La Cour de cassation ne consacre pas le bon de visite comme un fondement autonome de droits contractuels.

Le bon de visite ne se confond ni avec le mandat de recherche, ni avec le mandat de vente. Il ne crée aucun droit à rémunération et n’est pas régi par la loi Hoguet. Celle-ci réserve strictement le droit à commission à l’existence d’un mandat écrit préalable, conforme aux exigences des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72-73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

En revanche, le bon de visite constitue une preuve de fait, venant établir :
 
  • la présentation effective du bien,
  • la réalité de la mise en relation,
  • l’existence de diligences utiles accomplies par l’agent.
À ce titre, il s’inscrit dans une logique probatoire susceptible de fonder une action en responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle, lorsque l’agent démontre avoir été évincé fautivement de l’opération.

Mandat de recherche et bon de visite : deux régimes distincts

Il est essentiel de ne pas entretenir de confusion entre les deux instruments.

Le mandat de recherche relève de la responsabilité contractuelle. La faute du mandant s’apprécie au regard des obligations librement consenties, notamment les clauses de non-contournement, de droit de suite ou d’exclusivité, et de l’article 1998 du code civil, qui impose au mandant d’exécuter les engagements contractés par le mandataire.

Le bon de visite, quant à lui, ne vaut ni engagement contractuel autonome, ni reconnaissance d’un droit à commission. Il relève d’un registre différent : celui de la preuve des diligences et, le cas échéant, de la responsabilité délictuelle fondée sur un comportement fautif (contournement, mauvaise foi, fraude).

L’arrêt du 27 novembre 2025 s’inscrit précisément dans cette articulation : le bon de visite n’est pas la source de l’obligation, mais un élément déterminant pour démontrer que l’agent a effectivement présenté le bien visé par le mandat.

Enseignements pratiques

La décision rappelle une évidence parfois négligée : la sécurité juridique de l’agent immobilier repose sur la cohérence de son dispositif contractuel et probatoire.

Le mandat fonde le droit. Le bon de visite sécurise la preuve.
Pris isolément, le bon de visite est juridiquement insuffisant. Inséré dans une stratégie rigoureuse de preuve, il devient un outil décisif en cas de contentieux relatif au contournement du mandat.

Une vigilance accrue dans la rédaction des mandats et la systématisation des bons de visite signés demeurent ainsi des réflexes essentiels pour la pratique immobilière contemporaine.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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