Bail commercial : point de départ des intérêts moratoires du loyer du bail renouvelé
Publié le :
03/07/2018
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Une procédure en fixation de loyer commercial prend plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est donc intéressant de connaître le point de départ du nouveau loyer qui, en principe, à moins que les parties aient varié dans leur demande, commence à courir à compter de la date d’effet du bail renouvelé.Il est également intéressant de connaître le point de départ des intérêts de retard sur le nouveau loyer fixé rétroactivement par le Juge des Loyers Commerciaux.
Dans l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12 avril 2018, une société immobilière avait signifié à son locataire, un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2010.
Il s’agissait d’un local commercial à usage de bijouterie horlogerie.
Le bailleur avait sollicité un loyer fixé selon la valeur locative du bien en arguant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré ; le 17 août 2011, le bailleur a assigné le locataire en fixation du loyer déplafonné, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard, à compter de l’assignation.
La Cour d'Appel d’AMIENS, dans son arrêt du 15 septembre 2016, avait estimé que le bail était assorti d’une clause d’échelle mobile permettant la variation automatique du loyer, cette variation automatique était de nature à éviter que se crée un différentiel de loyer tel qu’il résulte de la fixation intervenue en vertu de la procédure judiciaire engagée.
Ainsi, pour la Cour d'Appel d’AMIENS, la clause d’indexation permettrait de compenser par des dommages intérêts, le paiement tardif du montant des loyers renouvelés.
La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement en rappelant les termes de l’ancien article 1155 du Code Civil devenu article 1343-2 du Code Civil.
Les revenus échus tels que les loyers produisent intérêts au jour de la demande en Justice, ou de la convention.
Ainsi, la Jurisprudence qui était fixée par la Cour de Cassation depuis plusieurs années est confirmée.
Les intérêts moratoires attachés au loyer courent, en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi ,peu importe l’existence ou non d’une clause d’échelle mobile ;
C’est-à-dire :
- à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.
- à compter de la notification du premier mémoire en défense par le bailleur lorsque c’est le locataire qui a pris l’initiative de saisir le Juge.
Les intérêts moratoires ne sont jamais négligeables, il y a lieu donc d’être extrêmement précis sur la demande formulée par le bailleur.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration, Arbitres
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