Bail commercial : défaut d'entretien du locataire et vétusté
Publié le :
20/09/2024
20
septembre
sept.
09
2024
Quelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ? Ce sujet conduit à de fréquents contentieux entre bailleurs et locataires.Le locataire, même s’il s’est engagé dans le bail initial à procéder à l’ensemble des réparations et à restituer un local en bon état, ne souhaite pas rendre un local neuf mais tenant compte de la durée de l’occupation qui, par définition, fait vieillir les locaux.
Quant au bailleur, il souhaite bien évidemment lorsqu’il a loué un bien en parfait état, le récupérer tel quel sans avoir à engager ne serait-ce qu’un euro de réparation.
En l’espèce, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE avait limité la somme due par le locataire au titre des travaux de remise en état des lieux en retenant l’avis de l’expert proposant de mettre à la charge de la bailleresse l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien des lieux et à la vétusté normale eu égard au temps d’occupation des lieux et notamment le mauvais état des peintures au sol, la robinetterie usée, les menuiseries non entretenues et les peintures des façades en mauvais état.
La bailleresse a estimé que la vétusté provenait d’un défaut d’entretien qui l’avait accélérée et aggravée.
La charge de la vétusté peut dans le bail faire l’objet d’un transfert de charge sur le preneur.
En revanche, il n’est pas possible de transférer la charge de la vétusté lorsque celle-ci nécessite de gros travaux de l’article 606 du Code civil.
En l’occurrence, l’expert a quelque peu biaisé l’appréciation des juges du fond de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE.
Celui-ci a estimé normal qu’au bout d’une trentaine d’années d’occupation des lieux, la bailleresse puisse récupérer un local avec une vétusté normale eu égard au temps d’occupation des lieux et qu’il lui appartenait en temps que bailleresse de les remettre en état.
En clair, l’expert, approuvé par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, a considéré que le vieillissement d’un bâtiment est à la charge de la bailleresse.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-10.042
Dès lors que la Cour a constaté que le bail stipulait que le locataire tiendrait les lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien et aurait à sa charge toutes les réparations quelle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du Code civil (antérieurs à la réforme de 2014) il fallait conclure que le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien.
Dans cette affaire, on suppose que le bail n’était pas encore soumis aux dispositions de la loi Pinel rendant impossible le transfert des gros travaux de l’article 606 du Code civil au locataire.
Cependant, la solution reste identique.
Le locataire doit assumer la vétusté liée à un défaut d’entretien et il n’appartient pas de prendre en considération le nombre d’années du bâtiment afin de laisser à la charge du bailleur une vétusté considérée comme normale avec le temps, dès lors que celle-ci est bien reliée à un défaut d’entretien.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Bail commercial : non-respect des délais et acquisition de la clause résolutoire
Publié le : 04/10/2024 04 octobre oct. 10 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Les locataires en difficulté de règlement de loyers recherchent des possibilités pour sauver leur activité commerciale et l’occupation du local commercial.... -
Le défaut de souscription de l'assurance obligatoire dommages ouvrage ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité du constructeur, y compris au titre des préjudices immatériels
Publié le : 03/10/2024 03 octobre oct. 10 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Cass, 3ème civ, 19 septembre 2024, n°22-24.808 Aux termes de l’article L 242-1 du code des assurances, tout propriétaire d’un ouvrage, de vendeur ou de ma... -
La réception tacite implique une volonté non équivoque du maitre de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage, quels qu'en soient les motifs ....
Publié le : 02/10/2024 02 octobre oct. 10 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Depuis un arrêt de principe de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 24 novembre 2016, en application de l’article 1792-6 du code civil... -
Action en paiement du membre d’un groupement
Publié le : 23/09/2024 23 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La Cour de cassation, en ligne avec la jurisprudence administrative, considère que, sauf convention contraire, le membre d’un groupement, conjoint ou solid... -
Bail commercial : défaut d'entretien du locataire et vétusté
Publié le : 20/09/2024 20 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Quelle est l’étendue de la remise en état du locataire en fin de bail ? Ce sujet conduit à de fréquents contentieux entre bailleurs et locataires. Le loca...
-
Le maître d'oeuvre répond sans recours des travaux complémentaires non acceptés s'ils sont réalisés sous sa signature
Publié le : 13/09/2024 13 septembre sept. 09 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Dans le cadre de cette affaire, une SCI a entrepris la construction d’un lotissement composé de 12 maisons individuelles sous la maîtrise d’œuvre de la soc... -
Non respect des normes ERP et responsabilité de l'architecte
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Par son arrêt en date du 5 septembre 2024 (Cass, 3ème civ, 5 septembre 2024, n°21-21.970), la Cour de cassation rappelle que l’architecte étant contractuel...