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Syndic de copropriété

Sous quelles modalités est-il possible de mettre fin au mandat de syndic en cours ?

Publié le : 08/10/2026 08 octobre oct. 10 2026
Particuliers / Patrimoine / Copropriété et voisinage 

Le mandat de syndic est par nature révocable, mais, en copropriété, cette révocation est encadrée par un double régime : celui du mandat (révocabilité, abus éventuel) et celui, spécial, de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application.
Les décisions récentes montrent que la rupture anticipée mal préparée expose le syndicat à des condamnations significatives au titre des honoraires jusqu’au terme normal du contrat, voire à des dommages intérêts.

I. Le principe : révocabilité du mandat, compétence exclusive de l’assemblée

Plusieurs décisions rappellent que le mandat de syndic obéit à la logique générale du mandat : il est révocable, mais la révocation peut, si elle est injustifiée, ouvrir droit à indemnisation au profit du syndic. 

La cour d’appel de Paris relève ainsi que « le mandat du syndic, comme tout mandat régi par l'article 2004 du code civil, peut être révoqué avant son terme » et que, lorsque cette révocation ne repose sur aucun motif légitime, le syndic peut prétendre au versement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son contrat (Cour d'appel de Paris, 7 février 2024, n° 20/09413).

Surtout, la Cour de cassation rappelle, à propos d’un syndic de copropriété, que « un syndic désigné par une assemblée de copropriétaires ne peut être révoqué que par elle et qu'il n'appartient pas à la juridiction qui désigne un administrateur judiciaire, en cas d'empêchement ou de carence d'un syndic, de mettre fin aux fonctions dudit syndic » (Cour de cassation, 20 juin 1978, 76-15.154). 

La compétence pour mettre fin au mandat en cours appartient donc à l’assemblée générale, sauf mécanismes particuliers d’extinction prévus par la loi (caducité, absence de nomination, administrateur provisoire, etc.).

II. Les modes de fin anticipée prévus par les textes

A. Résiliation pour inexécution suffisamment grave (article 18, VIII)

Le texte central est le VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Lorsque l’initiative vient du conseil syndical, celui ci doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour, en précisant les inexécutions reprochées ; l’assemblée se prononce sur la résiliation et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet, au plus tôt un jour franc après l’assemblée.

La cour d’appel d’Aix en Provence souligne que, en cas de contestation, la preuve des manquements invoqués incombe à la partie à l’origine de la résiliation, et que des griefs antérieurs au dernier renouvellement du mandat ne peuvent fonder la résiliation du mandat en cours (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 janvier 2026, n° 23/01556). Elle constate que les comptes, intégrant les honoraires du syndic, ont été approuvés, ce qui affaiblit l’argument d’« opacité » et de facturations indues, et conclut que l’absence de preuve de manquements suffisamment graves rend la révocation abusive, justifiant l’allocation au syndic de la totalité de ses honoraires jusqu’au terme normal du mandat.

À l’inverse, lorsque des manquements graves sont établis, la révocation n’est pas abusive. La cour d’appel de Versailles retient ainsi qu’un ensemble de dysfonctionnements persistants (erreurs comptables, retards dans les appels de fonds, erreurs affectant les attestations de travaux, refus de répondre aux doléances, refus de quitus et rejet massif des résolutions d’approbation des comptes) constituait le « motif légitime » exigé par le contrat : la révocation anticipée est jugée fondée sur un motif légitime et n’est donc pas abusive (Cour d'appel de Versailles, 16 octobre 2024, n° 22/01202).

B. Fin anticipée sans inexécution grave : organisation dans les 3 mois précédant le terme (article 18, VII)

Indépendamment de la résiliation pour faute, une partie qui ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même syndic peut mettre fin au contrat, sans indemnité, dans un cadre temporel précis.

L’article 18, VII de la loi prévoit que les questions de désignation d’un nouveau syndic et de date anticipée de fin de contrat doivent être portées à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat (Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Le tribunal judiciaire de Pontoise fait une application stricte de cette règle : il constate qu’un contrat approuvé jusqu’au 30 septembre 2022 avait été résilié à l’occasion d’une assemblée du 28 septembre 2020, en dehors du « délai de trois mois précédant le terme du contrat », sans que des fautes graves soient prouvées. Il juge que, en mettant fin au contrat à durée déterminée sans justification et sans respecter l’article 18, le syndicat a manqué à ses obligations contractuelles, et que le syndic était fondé à prélever l’intégralité de ses honoraires jusqu’à l’échéance, de sorte qu’« il n'y a pas lieu à restitution de l'indû » (Tribunal Judiciaire de Pontoise, 3 septembre 2024, n° 23/01106).

Ce dernier exemple montre que, même en dehors d’une résiliation pour faute, une rupture anticipée unilatérale qui méconnaît l’architecture de l’article 18 (durée déterminée, organisation de la fin de contrat dans les 3 derniers mois) peut être analysée comme abusive et entraîner la conservation ou la répétition des honoraires au profit du syndic.

C. Caducité et situations de carence ou d’empêchement

La loi prévoit aussi des hypothèses où le mandat devient caduc, indépendamment de toute décision de l’assemblée. Pour les syndics non professionnels, l’article 17 2 réserve la fonction à un copropriétaire de l’immeuble ; si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement, période pendant laquelle le syndic doit convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic (Article 17-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

L’article 18, V prévoit encore qu’en cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic, et qu’en cas de carence du syndic, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice (Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). 

Cette solution s’articule avec le mécanisme général de l’article 17, qui permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée pour nommer un syndic lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, et prévoit, à défaut, la désignation d’un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire (Article 17 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Enfin, en cas d’absence de nomination du syndic par l’assemblée dûment convoquée, l’article 46 du décret permet au président du tribunal judiciaire de désigner un syndic par ordonnance sur requête, pour une durée fixée par cette ordonnance, avec mission d’administrer la copropriété dans le cadre des articles 18 à 18 2 et d’organiser la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions (Article 46 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967). 

La cour d’appel de Paris illustre ce mécanisme en désignant un syndic judiciaire provisoire bénévole pour 18 mois, et en rappelant que la demande de révocation de ce syndic judiciaire peut être présentée au président du tribunal par tout copropriétaire ou membre du conseil syndical (Cour d'appel de Paris, 13 novembre 2013, n° 13/00300).

III. Appréciation jurisprudentielle du caractère « abusif » de la révocation

A. Révocation abusive : honoraires jusqu’au terme et éventuels dommages intérêts

Les décisions fournies montrent une constante : dès lors que la révocation ne repose pas sur un motif légitime ou sur une inexécution suffisamment grave démontrée, elle est qualifiée d’abusive et ouvre droit à indemnisation. La cour d’appel de Paris, dans une affaire où les seuls griefs retenus à l’encontre du syndic étaient l’omission de joindre le projet de contrat à la convocation, juge que ce seul manquement, bien que constitutif d’une faute, ne justifie pas une révocation anticipée, et conclut que « la révocation du syndic apparaît en réalité abusive comme ne reposant sur aucun motif légitime » ; le syndic obtient alors le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son mandat (Cour d'appel de Paris, 7 février 2024, n° 20/09413).

Dans une autre espèce, la cour d’appel d’Aix en Provence retient également le caractère abusif de la révocation, faute de motifs sérieux et légitimes établis, et alloue au syndic une somme de 10 790 euros de dommages intérêts correspondant aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme du mandat (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 janvier 2026, n° 23/01556). De même, la cour d’appel de Pau, après avoir jugé non fondée la résiliation anticipée d’un mandat à durée déterminée, fixe à plus de 6 500 euros le montant des dommages intérêts dus au syndic et lui accorde les honoraires correspondant à la période restant à courir jusqu’à l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice (Cour d'appel de Pau, 15 mars 2010, n° 08/02246).

Ces décisions démontrent que la sanction principale d’une révocation anticipée non justifiée est la reconstitution, au profit du syndic, de la situation économique qui aurait existé si le contrat avait couru jusqu’à son terme, au moins à hauteur des honoraires fixés par l’assemblée. L’octroi de dommages intérêts supplémentaires pour préjudice moral est, lui, plus aléatoire : il est souvent rejeté faute de preuve d’un grief distinct des honoraires, comme dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris en 2024 (Cour d'appel de Paris, 7 février 2024, n° 20/09413).

B. Révocation non abusive : motif grave et légitime, faute de gestion du syndic

À l’inverse, lorsque des manquements sérieux sont établis, la révocation ne donne pas lieu à indemnisation en faveur du syndic, et peut même fonder une responsabilité de ce dernier. La cour d’appel de Versailles retient ainsi, à propos d’un syndic dont la gestion avait entraîné un redressement fiscal et des difficultés de recouvrement des quotes parts auprès d’anciens copropriétaires, que le syndicat se prévalait d’un « motif grave et légitime » justifiant la rupture anticipée du mandat ; la demande reconventionnelle du syndic, fondée sur le caractère prétendument abusif de la rupture, est alors rejetée (Cour d'appel de Versailles, 26 septembre 2005, n° 03/543).

Dans l’arrêt du 16 octobre 2024, la même cour va plus loin en sanctionnant le syndic révoqué qui, après sa révocation, a prélevé sur le compte de la copropriété des honoraires couvrant une période postérieure à la fin de son mandat : elle qualifie cette facturation et ce prélèvement de « faute grave de gestion » au sens de l’article 1992 du code civil, relève le préjudice direct et certain causé à la trésorerie du syndicat (impayés vis à vis de fournisseurs essentiels), et condamne le syndic à payer 10 000 euros de dommages intérêts (Cour d'appel de Versailles, 16 octobre 2024, n° 22/01202).

Enfin, dès 1998, la cour d’appel de Paris avait jugé qu’à défaut de date particulière, le mandat de syndic prend fin le jour du vote de l’assemblée générale qui ne le renouvelle pas, et qu’il ne peut prétendre à des honoraires de gestion pour une période postérieure. Elle relevait que, s’il estimait la révocation abusive, il lui appartenait de rechercher réparation, mais qu’il ne pouvait « se rémunérer d’office » jusqu’à la date d’expiration normale du mandat. Elle avait en outre considéré que la clause prévoyant une rémunération pour « remise de dossier » au successeur en cas de non renouvellement du mandat constitue une clause abusive, à déclarer non écrite (Cour d'appel de Paris, 26 juin 1998, n° 97/09788).

IV. Les obligations postérieures à la fin du mandat

La fin du mandat, qu’elle soit normale ou anticipée, n’exonère pas le syndic sortant de ses obligations légales de transmission. L’article 18 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit remettre au nouveau, dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque, puis, dans le mois, l’ensemble des documents et archives, et, dans les deux mois suivant, les états des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture (Article 18-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

La cour d’appel de Paris rappelle, dans l’arrêt du 7 février 2024, que le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut, après mise en demeure restée infructueuse, saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir, sous astreinte, la remise des pièces et des fonds, ainsi que le versement d’intérêts provisionnels (Cour d'appel de Paris, 7 février 2024, n° 20/09413). 

La cour d’appel d’Aix en Provence relève également que l’ancien syndic justifie avoir transmis les pièces comptables à son successeur, de sorte que la demande de communication forcée de factures, présentée dans un cadre où aucune demande au fond ne l’exigeait, doit être rejetée (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 21 janvier 2026, n° 23/01556).

Conclusion 

La fin anticipée du mandat de syndic de copropriété est toujours possible en droit, mais elle ne peut être décidée qu’en assemblée générale et doit s’inscrire dans l’un des cadres prévus par la loi : résiliation pour inexécution suffisamment grave, organisation de la fin de contrat dans les trois mois précédant l’échéance, ou caducité/empêchement donnant lieu à désignation d’un nouveau syndic ou d’un administrateur provisoire.

Les décisions récentes montrent que les juridictions contrôlent étroitement la réalité des manquements invoqués : une révocation décidée sans motif légitime ou en violation de la mécanique de l’article 18 est qualifiée d’abusive, avec pour conséquence la condamnation du syndicat au paiement des honoraires jusqu’au terme et, parfois, à des dommages intérêts. À l’inverse, lorsque des fautes graves de gestion sont établies, la révocation est validée et le syndic peut être condamné pour les préjudices causés, notamment en cas de prélèvements postérieurs à la fin de son mandat.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

DJERBI Mohamed
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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