Résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire
Publié le :
13/12/2010
13
décembre
déc.
12
2010
Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle.
Bail commercial et clause résolutoire : le bailleur doit être de bonne foi
Il est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause visé aux articles L145-41 et L142-42 du Code de commerce permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement d’une partie à une obligation contractuelle déterminée dans le contrat. Cela évite aux parties de laisser au juge l’appréciation de la gravité des manquements pour se prononcer sur la résiliation ou non du bail.
La mise en œuvre de ces clauses est cependant strictement encadrée par la jurisprudence, comme le démontre un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 novembre 2010 (pourvoi n°09-15937).
A cette occasion, la Haute juridiction a dû répondre à la question suivante :
La résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est elle subordonnée à la bonne foi du bailleur ?
OUI, affirme la Cour de cassation.
Au cas particulier, le locataire exploitait un commerce concurrent à celui du bailleur.
Une des clauses du bail commercial imposait une révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Bien que le locataire ait été informé du nouveau loyer résultant de cet indice, il n’y a pas donné suite. Le bailleur lui a alors notifié un commandement de payer demeuré infructueux et l’a ensuite assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail.
Il semble que l’intention du bailleur était d’utiliser la clause résolutoire afin de faire disparaître un concurrent, et non simplement de viser le défaut de paiement.
Les juges de la Cour d’appel de Fort de France ont refusé de tenir compte de cette intention au motif que dès lors que les impayés liés à la révision triennale correspondent à la situation « d’impayés de loyer » visée par la clause résolutoire, cette clause est acquise de plein droit.
Cependant, la Haute juridiction casse cet arrêt pour manque de base légale au visa de l’article 1134 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi !
Elle ne conteste pas que le locataire était dans une situation d’impayés justifiant l’application de la clause résolutoire mais reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si cette clause avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
Cette exigence de bonne foi a déjà été affirmée par la Cour de cassation, notamment dans ses arrêts du 16 février 1999 (pourvoi n°96-21997) et du 1er février 2004 (pourvoi n°02-12474).
Il ne suffit pas de démontrer que le manquement du locataire est visé par la clause résolutoire.
Les juges doivent au préalable vérifier et constater que cette clause a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
Conseils et commentaires :
Le bailleur qui souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire devra vérifier scrupuleusement si le manquement contractuel du locataire est visé par la clause résolutoire lorsque, comme en l’espèce, la clause précise les manquements susceptibles d’entrainer la résiliation du bail.
En outre, les locataires ont une arme pour lutter contre la mise en œuvre des clauses résolutoires : la démonstration de la mauvaise foi du bailleur. Les juges auront ainsi la possibilité de faire échec à ces clauses en tenant compte des circonstances entourant leur mise en œuvre.
Voilà ce qui promet de nombreux contentieux….
Claire LOUINEAU
Juriste
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Historique
-
Immatriculation obligatoire de tous les scooters à partir du 1er janvier 2011
Publié le : 31/12/2010 31 décembre déc. 12 2010Particuliers / Civil / Pénal / Permis de conduireAu 1er janvier 2011, tous les propriétaires de cyclomoteurs et scooters de moins de 50 cc doivent faire immatriculer leurs véhicules pour circuler.Immatricul...
-
L'État condamné à indemniser des bénéficiaires du DALO
Publié le : 29/12/2010 29 décembre déc. 12 2010Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans trois jugements du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a condamné l'Etat à indemniser deux familles reconnues prioritaires au titre du...
-
La question prioritaire de constitutionnalité: un nouveau droit pour les citoyens
Publié le : 28/12/2010 28 décembre déc. 12 2010Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Il a été institué la faculté de saisine du Conseil Constitutionnel pour que soit apprécié si une disposition législative évoquée à l’occasion du procès porte... -
Permis de conduire: récupération des points au bout de 2 ans
Publié le : 20/12/2010 20 décembre déc. 12 2010Particuliers / Civil / Pénal / Permis de conduireLes automobilistes pourront récupérer tous leurs points perdus au bout de deux ans sans nouvelle infraction au lieu de trois actuellement, sauf pour les infr...
-
Services à la personne: fin de la réduction de charges sociales pour les ménages
Publié le : 17/12/2010 17 décembre déc. 12 2010Particuliers / Emploi / Contrat de travailL'abattement de 15% sur les cotisations patronales de Sécurité sociale (retraites, indemnités journalières en cas de maladies, etc.) proposé aux ménages qui...
-
Vendeur professionnel: obligation d'information, de délivrance d’une chose conforme, de garantie
Publié le : 13/12/2010 13 décembre déc. 12 2010Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts
Le législateur et les juges considèrent que le vendeur professionnel est en situation de force par rapport à l’acheteur, notamment quand ce dernier est un co... -
Résiliation du contrat de bail commercial suite à la mise en œuvre d’une clause résolutoire
Publié le : 13/12/2010 13 décembre déc. 12 2010Particuliers / Patrimoine / GestionIl est fréquent que les praticiens du droit insèrent des clauses résolutoires dans les contrats de baux commerciaux. Ce type de clause permet la résiliation...