Crédit photo : © Richard Villalon - Fotolia.com
Bail d’habitation : Surendettement et résiliation du bail d’habitation
Publié le :
06/03/2019
06
mars
mars
03
2019
La Cour de Cassation réitère que l’effacement d’une dette n’équivaut pas à son paiement, permettant ainsi au juge du fond, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, d’apprécier si le manquement contractuel du locataire justifie de prononcer cette résiliation.Le 31 décembre 2019, la loi N°89-1010 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles fêtera son 30eme anniversaire.
Très souvent modifiée, cette loi permet, quand la situation du débiteur est irrémédiablement compromise et qu’il ne dispose d’aucun actif cessible et de valeur, l’ouverture d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrainant l’effacement de ses dettes non professionnelles.
La Cour de Cassation avait déjà eu l’occasion, (Civ. II du 27 février 2014, 13-10.891), de préciser que l’effacement d’une dette en raison d’un rétablissement personnel libère le débiteur envers le créancier mais n’équivaut pas à son paiement et ne s’oppose donc pas à la saisie de son véhicule objet d’une clause de réserve de propriété.
Elle applique le même principe en l’espèce, en matière de bail d’habitation. (Cour de cassation, Civ. II, 10 Janvier 2019 n° 17-21.774)
Le 24 mars 2014, les époux X avaient fait l’objet d’un jugement d’expulsion ayant prononcé la résiliation de leur bail pour impayés de loyers. Ils avaient interjeté appel du jugement qui fut confirmé par un arret du 29 juin 2016.
Entre temps, ils avaient bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrainant comme exposé ci-dessus, effacement de leur dette de loyer à la date du jugement le prononçant soit le 26 janvier 2015.
S’étant pourvu en cassation, ils arguaient de l’effacement de leur dette au 26 janvier 2015, pour dénier la possibilité de voir prononcée la résiliation de leur bail pour non-paiement de loyers antérieurs.
La Cour de Cassation réitère que l’effacement d’une dette n’équivaut pas à son paiement, permettant ainsi au juge du fond, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, d’apprécier si le manquement contractuel du locataire justifie de prononcer cette résiliation.
Cette Jurisprudence n’a pas été remise en cause par la LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui a étendu la protection du débiteur quand la résiliation du bail est encourue automatiquement en raison du jeu d’une clause résolutoire.
En effet, en ce cas, le juge des référés ne prononce pas la résiliation mais ne fait que la constater voyant son pouvoir d’appréciation réduit.
C’est pourquoi, la loi ELAN lui impose depuis le 1er mars 2019 de suspendre les effets de la clause pendant un délai de 2 ans permettant d’apprécier la bonne foi du débiteur. En effet si ce dernier s’acquitte de ses loyers et charges pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, le débiteur se retrouvant titulaire d’un bail comme originellement. A contrario, à défaut de paiement, la clause produira ses effets et la procédure d’expulsion pourra se poursuivre.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Hervé PIERSON
Commissaire de justice
Etude ACTA - PIERSON & Associés
METZ (57)
Historique
-
Sous-mandat entre un notaire et un agent immobilier
Publié le : 12/03/2019 12 mars mars 03 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionLa Cour de Cassation, dans son arrêt du 9 janvier 2019 n°17-27841, vient préciser la qualification juridique de la délégation de mandat entre un Notaire et...
-
Bail d’habitation : Surendettement et résiliation du bail d’habitation
Publié le : 06/03/2019 06 mars mars 03 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation réitère que l’effacement d’une dette n’équivaut pas à son paiement, permettant ainsi au juge du fond, saisi d'une demande de résiliati...
-
Habitat insalubre : comment le caractériser ? Comment réagir ? Quelle différence avec un habitat en péril ?
Publié le : 31/01/2019 31 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Environnement / EnvironnementL’immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de...
-
Quels sont les impacts de la loi ELAN sur les baux commerciaux ?
Publié le : 29/01/2019 29 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierFaire face à la crise du logement ? La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) ouvre un nouv...
-
Agent immobilier et commission en cas de refus de signature de la vente
Publié le : 15/01/2019 15 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementUne clause pénale insérée dans le mandat de vente donné par un propriétaire à un agent immobilier ne peut permettre de contourner les dispositions impérati...
-
Qu'est-ce que le bail mobilité ?
Publié le : 11/01/2019 11 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan » a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018. Elle insta...
-
Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable
Publié le : 03/01/2019 03 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa jurisprudence ne cesse de veiller à la stricte application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui règlemente la profession d’agent immobilier et notamme...