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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Licenciement pour refus d'une modification du contrat de travail issue du transfert d'entreprise

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Par un arrêt du 17 avril 2019 (Cass. soc. 17-4-2019 n° 17-17.880 FS-PB, Sté Bloom Trade c/ L.), la chambre sociale de la Cour de cassation vient compléter sa jurisprudence sur les effets du refus par un salarié de la modification de son contrat de travail résultant du transfert d'entreprise.  ...

Les dangers de la médiation dans les procédures judiciaires en appel

Publié le : 07/08/2019 07 août Août 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
La médiation a le vent en poupe ! La médiation, tout le monde en parle. Les institutions, qu'il s'agisse de la Chancellerie ou de nos instances professionnelles, invitent à y adhérer, à se former, et à l’utiliser. Certains y voient une manière d’apaiser les conflits dans certains dossiers,...

Qui sont les ayants droit du défunt s’agissant de l’indemnisation due au titre de la solidarité nationale ?

Publié le : 04/09/2019 04 septembre Sept. 2019
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Un arrêt très intéressant, situé aux confins du droit des successions et du droit de la réparation du préjudice corporel, vient d’être rendu par le Conseil d’État le 3 juin 2019 s’agissant de la notion d’ayants droit du défunt dans le cadre de l’indemnisation due au titre de la solidarité natio...

La clause pénale : clause souple mais limitée

Publié le : 01/07/2019 01 juillet Juil. 2019
Entreprises / Contentieux
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du code civil, est la clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une indemnité forfaitaire prévue à l’avance et, indépendamment du préjudice subi en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de ses obligatio...
patrimoine bail commercial

Congé avec offre d'indemnité d'éviction et prescription de l'indemnité d'occupation

Publié le : 26/06/2019 26 juin Juin 2019

Commentaire d'arrêt : Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 mars 2019 n°18-11.991

La Cour de Cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction.

Les faits :

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé en date du 30 juin 2010 comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.
 
Dix-huit mois plus tard, le 20 juin 2012, la société locataire a assigné son bailler en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1er juillet 2010, date du congé, au 2 avril 2013, date de la libération des lieux.

La procédure :

Dans un premier temps, le Tribunal de Grande Instance avait jugé prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’occupation par le bailleur.
 
Aucune demande d’indemnité d’occupation n’avait été formalisée par le bailleur.
 
La première demande de la SCI n’est intervenue que durant la procédure ayant donné suite au rapport d’expertise judiciaire par conclusions déposées le 10 septembre 2014.
 
Il faut savoir également que le locataire avait réglé un certain nombre d’indemnités d’occupation, mais restait défaillant sur plusieurs mois.
 
La Cour d’Appel de Toulouse a estimé que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite aux termes de l’article L. 145-60 du Code de Commerce, cette disposition prévoyant que toutes les actions exercées, en vertu du chapitre relatif au droit des baux commerciaux dans le Code de Commerce, se prescrivent par deux ans.
 
Mais bien plus encore, la Cour d’Appel de Toulouse avait estimé que le locataire pouvait obtenir restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux.
 
Il faut en effet rappeler que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce, le locataire peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été réglé de l’indemnité d’éviction.
 
Dès lors, la Cour d’Appel de Toulouse a estimé que le bailleur ne pouvait obtenir aucune indemnité d’occupation faute de l’avoir réclamée dans le délai de l’article L. 145-60 et devait procéder à la restitution des quelques sommes perçues à ce titre.

La solution :

La Cour de Cassation censure cet arrêt.
 
Elle considère que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce.
 
Ainsi la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’Appel avait violé l’article L. 145-28 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation rappelle qu’aux termes de l’article L. 145-28 du Code de Commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Cette décision est à notre sens le miroir de l’arrêt déjà rendu par la Cour de Cassation le 18 Janvier 2018 (Cass. Civ.3e, 18 janvier 2018, n°16-27.678) aux termes de laquelle le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de Commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’ indemnité d’éviction.
 
Dès lors, il n’est pas possible de calculer ce délai de prescription à la date où le congé a été donné, mais bien à la date où le bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré, c’est-à-dire lorsque le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de Commerce.
 
Or, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité.
 
C’est donc à compter de ce moment précis que doit se calculer le délai de prescription de deux ans prévus à l’article L. 145-60 du Code de Commerce.

 
Cette décision a une réelle importance pratique.
 
Bien évidemment, le bailleur a intérêt à solliciter le paiement de son indemnité d’occupation le plus tôt possible, mais le délai de prescription n’est pas aussi court que l’a calculé à tort la Cour d’Appel de Toulouse dans l’arrêt censuré et commenté.


Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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