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Autorité parentale conjointe : le mariage des parents ne suffit pas !

Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Famille / Enfants
En principe, seuls les époux à l'égard desquels la filiation est établie disposent de l'autorité parentale. En effet, les dispositions de l’article 372, alinéa 1er du code civil précise que :  « Les père et mère exercent en commun l’autorité parentale ».  Toutefois, le même texte prév...

Les conséquences d’une demande de prêt non conforme à la promesse de vente

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la demande de prêt immobilier formée à un montant supérieur et à un taux inférieur tel que mentionné dans la promesse de vente prive l’acquéreur de sa demande en restitution du dépôt de garantie. Aux termes d’une promes...

Confinement et télétravail pour les salariés : obligatoire ou facultatif ? Que risquent les entreprises ?

Publié le : 09/11/2020 09 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
La Ministre du Travail souhaite que le télétravail « ne soit pas facultatif ». Les entreprises, qui font venir leurs salariés, risquent-elles d’être vraiment sanctionnées, comme le laisse entendre le gouvernement ? Aucune loi ou ordonnance, aucun décret ou arrêté ne permet actuellement à l'...

Diffamation : est-il possible de diffamer avec un simple lien hypertexte ?

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Consommation / Informatique et Internet
Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'élu
Oui, il est possible de diffamer avec un simple lien hypertexte ! Une élue locale a publié, sur son compte Facebook, un lien hypertexte introduit de la manière suivante : « Où un groupuscule **antifa** qui fait régner sa loi à Metz se justifie de couvrir son chef accusé de viol... en accusan...

La plainte disciplinaire contre un médecin doit être signée par son auteur

Publié le : 04/08/2020 04 août août 08 2020
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
L’article R. 4126-1 du code de la santé publique, dispose que : « Les plaintes sont signées par leur auteur et, dans le cas d'une personne morale, par une personne justifiant de sa qualité pour agir. Dans ce dernier cas, la plainte est accompagnée, à peine d'irrecevabilité, de la délibération...

Responsabilité de l’avocat : Quand il n’y a pas de chance perdue, il n’y a pas de préjudice indemnisable

Publié le : 05/11/2020 05 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
L’avocat, comme tout professionnel, est responsable du bon accomplissement du mandat qui lui est confié. Il est d’ailleurs obligatoirement assuré pour cela. Pour autant, les clients déçus, parfois sur des considérations subjectives, font souvent l’amalgame entre la faute qui serait commise par...
Bail - Crédit photo : © herreneck-Fotolia.com
Crédit photo : © herreneck-Fotolia.com

Taxe foncière à la charge du locataire : attention à la rédaction du bail !

Publié le : 22/10/2019 22 octobre oct. 10 2019

L’article R. 145-35 du Code de Commerce exclut expressément que le bailleur puisse refacturer sa propre contribution économique et territoriale à son locataire.
 
Il en est de même pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
 

En revanche, il est admis que peuvent être imputés au locataire :

 
  • la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière,
 
  • ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, telles la taxe de balayage, la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux et les locaux commerciaux en région Ile de France, sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Ile de France.
 
 
L’article L. 145-40-2 du Code de Commerce permet l’exigibilité en cours de bail de nouveaux impôts, taxes, redevances et charges.
 
La Cour de Cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 12 septembre 2019 (Cour de cassation chambre civile III  18-18018) sur l’imputabilité d’une taxe foncière à un usufruitier (équivalent au statut du locataire) dont le nu-propriétaire avait sollicité le remboursement de taxes foncières pour cinq années.
 
Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Saint-Denis avait considéré que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’avait pas été expressément prévu dans le bail, de sorte qu’elle devait rester à la charge du nu-propriétaire.
 
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt considérant que le bail met à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location.
 
La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait dénaturé les termes clairs et précis du bail.
 
Il convient donc de s’intéresser à la clause litigieuse.
 
L’article VII du contrat disposait :
 
« Impôts, taxes et charges :
Le preneur s’engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres, de quelque nature que soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
 
Le lecteur attentif remarquera que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’est pas expressément prévu dans le bail, alors que cette taxe foncière existait lors de la conclusion du bail litigieux.
 
Toutes les jurisprudences concernant les transferts de charges exigent, notamment lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’une charge dite exorbitante, d’être le plus précis possible.
 
C’était bien l’argument développé par le locataire.
 
De son côté, le nu-propriétaire (équivalent au statut du bailleur) proposait une lecture littérale de la clause en ce qu’elle indiquait expressément que le preneur devait s’engager notamment « à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris la taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
 
Selon le locataire, les termes étaient clairs et précis.
 
Le preneur s’est engagé par cette clause à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et se rapportant à l’immeuble, ainsi d’ailleurs que les charges de copropriété.
 
Le terme « tous les impôts », auxquels les lieux loués étaient assujettis, indiquait clairement que la taxe foncière était visée.
 
Dès lors, il faut considérer que la précision exigée par la jurisprudence lors d’un transfert de charges n’est pas d’interprétation stricte.
 
Il est cependant conseillé pour les rédacteurs de baux commerciaux d’éviter ce type de difficulté et de bien mentionner expressément l’imputation de la taxe foncière.
 

Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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