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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Les modalités de rémunération de l'architecte en cas de modification de programme

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Particuliers / Patrimoine / Construction
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Droit de grève : rappel des obligations du salarié et de l’employeur

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Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
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De la liberté limitée du débiteur dans l’imputation des paiements

Publié le : 30/12/2019 30 décembre Déc. 2019
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts
En application de l’article 1253 ancien du Code Civil, le débiteur de plusieurs dettes avait le droit de déclarer, lorsqu’il payait, quelle dette il entendait acquitter. Ce droit était cependant limité par les dispositions de l’article 1244 ancien du Code Civil en vertu desquels le débiteur ne...

L'obligation d'information d'un hôpital à l'égard d'une femme enceinte précédemment suivie dans un cadre privé

Publié le : 16/12/2019 16 décembre Déc. 2019
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Collectivités / Contentieux / Responsabilité administrative
En ne vérifiant pas que les informations dues avaient été dûment communiquées, la femme enceinte a en conséquence perdu l’opportunité de choisir de mener à bien cette grossesse ou non : CE 13 novembre 2019, req. N°420299. 1. Les conditions d'information d'une femme enceinte sur la possibilit...

Trottinettes, gyropodes, hoverboards, mono-roues : une alternative dangereuse à la grève des transports

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Engins de déplacement personnel motorisés ou une nouvelle catégorie de véhicules terrestres à moteur soumis à l’obligation d’assurance. Le décret du 23 octobre 2019 organise la circulation de ces nouveaux modes de déplacement et impose notamment une vitesse maximum de 25 km /h, une interdiction...
Agent immobilier

Pas de rémunération pour l’agent immobilier s’il n’y a pas de vente

Publié le : 04/12/2019 04 décembre Déc. 2019
L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 énonce qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatifs d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû [à l’agent immobilier] ou ne peut être exigé ou accepté par lui, avant qu’une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Ces dispositions sont complétées par l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, indiquant, en son avant-dernier alinéa, que l’agent immobilier « perçoit sans délai sa rémunération une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. »

Nous avons déjà vu précédemment que la Cour de Cassation avait nettement confirmé ses précédentes jurisprudences le 10 octobre 2018 en reconnaissant à la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée Compromis, la valeur de l’acte authentique exigé par l’article 73 du Décret.

Cette position est de plus en plus affinée par la Cour de Cassation et l’arrêt du 12 septembre 2019 continue de parfaire la position de la Haute Juridiction.

En l’espèce, un agent immobilier s’était vu confié un mandat de vente aux fins de trouver un acquéreur pour deux parcelles, contre commission de 10.000 Euros pour chaque.

L’agent immobilier trouve des acquéreurs et ceux-ci signent le compromis de vente préparé par l’agent.

Les vendeurs ne souhaitant plus vendre leur bien, ils résilient alors leurs mandats de vente et ne se présentent pas à la signature du compromis.

La Cour d’Appel, dans la logique délimitée par la Cour de Cassation, condamnait les vendeurs à régler à l’agent sa commission aux motifs qu’il avait préparé les promesses que les acquéreurs avaient signé, et avait donc exécuter ses obligations contractuelles.

La Cour de Cassation casse l’arrêt aux motifs que « les ventes n’ayant pas été effectivement conclues, l’agent immobilier ne pouvait prétendre au paiement de sa rémunération. »

Si le sens pourrait paraître contradictoire avec la Jurisprudence du 10 octobre 2018, mais une étude plus attentive permet de comprendre la nuance.

En effet, dans le cadre de l’arrêt du 10 octobre 2018, l’ensemble des parties, acquéreurs et vendeurs, avaient signé le compromis de vente, et celui-ci valant vente, la Cour de Cassation concluait logiquement qu’au sens de l’article 6 de la loi Hoguet, le compromis signé des parties contenait l’engagement des parties.

Dans l’arrêt qui nous intéresse, seuls les acquéreurs avaient signé le compromis et les vendeurs ont refusé de le signer malgré convocation.

Par l’absence de signature de l’ensemble des parties, le compromis n’est pas régulier et ne contient donc pas l’engagement des parties, ne pouvant, de ce fait, pas permettre le paiement de la commission.

Tout au plus, l’agent immobilier aurait pu chercher à soulever la perte d’une chance d’obtenir une commission, puisque l’accord des acquéreurs était formalisé.

En tout état de cause, si la Cour de Cassation a assoupli par certains points les règles permettant à l’agent immobilier de réclamer commission avant signature de la vente effective, un contrôle strict de la Cour existe toujours quant à la valeur des actes signés valant engagement.



Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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