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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Indemnités de licenciement : la Cour d'Appel de REIMS admet la possibilité d'écarter le barème MACRON

Publié le : 11/10/2019 11 octobre Oct. 2019
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Un nouveau chapitre vient d'être écrit par la Chambre sociale de la Cour d'Appel de REIMS quant à l'application du barème MACRON. Commentaire de l'arrêt de la Cour d'Appel de REIMS du 25 septembre 2019 (n° 19/0003) L'arrêt rendu le 25 septembre 2019 par la Cour nous apporte une nouvelle int...

Achat d'un animal domestique : quelles sont les actions en cas de vice caché ?

Publié le : 03/10/2019 03 octobre Oct. 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
La personnification actuelle des animaux de compagnie rend finalement plus discrets les litiges concernant leurs vices cachés, rédhibitoires et défauts de conformité.   L’article 515-14 du Code civil dispose : « Les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité. Sous réserve des lois qui...

Hospitalisation sans consentement et indépendance du médecin (Civ, 1ère, 11 juillet 2019)

Publié le : 01/10/2019 01 octobre Oct. 2019
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Conformément aux dispositions de l’article L3212-1 du Code de la santé publique, le Directeur d’un établissement délivrant des soins psychiatriques peut prendre la décision d’admettre, sous la forme d’une hospitalisation complète, au sein de celui-ci une personne atteinte de troubles mentaux....

Le choc émotif comme élément matériel de l'infraction de violences

Publié le : 27/09/2019 27 septembre Sept. 2019
Particuliers / Pénal / Victimes
Récemment, la Cour d'Appel de FORT-DE-FRANCE a relaxé un prévenu de faits de violences en considérant que l'infraction n'était pas établie dans la mesure où aucune constatation médicale ou témoignage direct ne permettait de corroborer l'existence de celles-ci. 1) Le choc émotif, un élément m...
vente maison

L'offre de reprise des malfaçons comme moyen de s'opposer à l'action en résolution du contrat ou en réduction du prix

Publié le : 28/05/2019 28 mai Mai 2019

VEFA - L'offre de reprise des malfaçons comme moyen de s'opposer  à l'action en résolution du contrat ou en réduction du prix à propos de l'arrêt Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182


 
En application de l’article 1642-1 du Code civil, dont les dispositions sont reprises à l’article L 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents.
 
Le vendeur d'un immeuble à construire est donc redevable d’une obligation de résultat à l’égard de l’acquéreur qui l'oblige à livrer un immeuble exempt de vice ou de défaut de conformité.
 
L’acquéreur doit alors engager l’action en réparation des vices et des défauts de conformité apparents dans le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil, qui court à compter du plus tardif des deux événements que constituent :
 
  • Soit la réception des travaux entre le vendeur d'immeuble à construire et les locateurs d'ouvrage.
  • Soit à l’expiration d'un mois qui suit la prise de possession du bien par l’acquéreur.
Dans le cadre de son action, l’acquéreur peut alors demander la réparation du vice ou du défaut de conformité, la résolution du contrat de vente en cas de vie ou de défaut de conformité substantiel, ou bien encore la diminution du prix de vente.
 
L’action rédhibitoire tendant à obtenir la résolution de la vente, ou l'action estimatoire tendant à obtenir une réduction du prix, peuvent s'avérer compliquées à mettre en œuvre, compte-tenu des contraintes probatoires.
 
C’est ainsi que, dans un arrêt rendu le 23 mars 2017 (Cass, 3ème civ, 23 mars 2017, n° 15-26404), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi au motif qu'ayant retenu que l’acquéreur ne justifiait pas de la perte de valeur alléguée de son bien et que les non-conformités invoquées relatives aux équipements communs étaient inexistants, la Cour d’appel avait pu rejeter la demande.
 
Le dernier alinéa de l’article 1642-1 du Code civil dispose toutefois il n’y a pas lieu à la résolution du contrat de vente ou à la diminution du prix d’acquisition si le vendeur s’est engagé à réparer la malfaçon.
 
Cette disposition est dérogatoire du droit commun de la vente, puisque l’article 1644 du Code civil permet à l’acquéreur, dont le bien est affecté d’un vice caché, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
 
Dans un arrêt rendu le 7 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182), la Cour de cassation indique que, pour qu’elle puisse être considérée comme une offre de réparer, la proposition du constructeur vendeur doit être pertinente et opportune, de telle sorte que l’acquéreur ne puisse pas douter de sa fiabilité :
 
«… Compte-tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l'esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieure, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n'était ni pertinente ni opportune, la Cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l'obligation de réparer permettant au vendeur de s'opposer à l’action en diminution du prix. »
 
Il s'entend donc qu'afin de pouvoir s'opposer à une action en résolution de la vente ou en diminution du prix, l’engagement de reprise du constructeur vendeur doit être non seulement sérieux, mais également effectif et qui plus est dans un délai raisonnable.
 
En cas de défaillance du vendeur constructeur, qui ne respecterait pas son engagement de reprise, l’acquéreur peut alors soit poursuivre son action résolution de la vente en cas de malfaçon importante, ou bien encore en réduction du prix acquisition, soit le contraindre à s'exécuter dans les termes de sa proposition.
 
En effet, en cas de vice de construction, ou de défaut de conformité apparents, l’acquéreur peut toujours poursuivre l’exécution forcée par le vendeur de ses obligations contractuelles, consistant la reprise des malfaçons et des non conformités.
 
Dans ce cas, la jurisprudence considère qu'il s’agit d’un engagement autonome qui contraint le vendeur constructeur sur le fondement contractuel de droit commun, de sorte que l'acquéreur ne se trouve plus contraint par le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.
 


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS
ANGERS (49)
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