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  2. Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

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Actus - Famille

Mort numérique : que deviennent les données d'une personne sur les réseaux sociaux après son décès ?

Publié le : 30/11/2020 30 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Famille / Successions
Thème d’un épisode de la série d’anticipation BLACK-MIROR, le devenir des profils sociaux au décès de leur utilisateur est une problématique contemporaine. Au regard des nombreuses activations automatiques (rappel d’anniversaire, notifications, « invitation », etc. …), le fait qu’un compte surv...
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Actus - Patrimoine

Le Tour d’échelle, ou comment pénétrer chez son voisin pour effectuer des travaux chez soi ? 

Publié le : 22/12/2020 22 décembre déc. 12 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
On entend régulièrement parler du droit ou de la servitude de tour d’échelle. De quoi s’agit-il ? C'est la construction juridique qui autorise le voisin à pénétrer sur son fond (chez soi), lorsque par exemple, cela est indispensable pour réparer un mur privatif construit à la limite de prop...
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Actus - Emploi

Confinement et télétravail pour les salariés : obligatoire ou facultatif ? Que risquent les entreprises ?

Publié le : 09/11/2020 09 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
La Ministre du Travail souhaite que le télétravail « ne soit pas facultatif ». Les entreprises, qui font venir leurs salariés, risquent-elles d’être vraiment sanctionnées, comme le laisse entendre le gouvernement ? Aucune loi ou ordonnance, aucun décret ou arrêté ne permet actuellement à l'...
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Actus - Consommation

Test covid-19 et septaine post aériens : quelles sont les nouvelles obligations après le décret du 15 janvier 2021 ?

Publié le : 18/01/2021 18 janvier janv. 01 2021
Particuliers / Consommation / Procédures
Collectivités / Environnement / Principes généraux
Coronavirus
Devant la nouvelle propagation de l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a de nouveau été déclaré depuis le samedi 17 octobre 2020 à 0 heure sur l’ensemble du territoire de la République suivant l’article 1er du décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020. Pour rappel, le dispositif de...
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Actus - Santé

L'appréciation par le juge disciplinaire d'une position de principe hostile à la vaccination

Publié le : 21/01/2021 21 janvier janv. 01 2021
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Coronavirus
Dans son édition du 15 janvier 2021, le quotidien La Charente Libre rapportait les propos de ce qu’il qualifiait comme « un communiqué anti vaccin de l’ordre des médecins de la Charente » semant le trouble. Le président de l’ordre des médecins de la Charente considérait dans ce communiqué qu...
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Actus - Pénal

Réflexions d’un Avocat devenant Médiateur - Quels sont les avantages de recourir à une médiation ?

Publié le : 11/01/2021 11 janvier janv. 01 2021
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Entreprises / Contentieux / Justice commerciale
Un Avocat est un Auxiliaire de justice dont la mission consiste à assister et à représenter en justice une personne qui se présente à lui et à défendre ses intérêts devant les différentes juridictions. Avocat depuis quinze ans, le Conflit est mon quotidien. C’est un paradoxe d’affirmer que d...
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Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Publié le : 03/01/2019 03 janvier janv. 01 2019
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

La jurisprudence ne cesse de veiller à la stricte application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui règlemente la profession d’agent immobilier et notamment les conditions de perception de fonds par ces derniers.
Ainsi, et après être intervenue à plusieurs reprises en vue de préciser les modalités de rémunération des agents immobiliers, la Cour de cassation se penche depuis quelques années sur la problématique de leur indemnisation éventuelle en l’absence de commission versée.

En effet, la profession a tenté de pallier la rigueur des décisions rendues en la matière par le jeu de clauses pénales figurant au mandat de vente et destinées à obtenir le paiement d’une indemnité compensatrice de la perte de rémunération.

Cependant, et là encore, la Cour de cassation s’est érigée en véritable gardienne de l’ordre public en appliquant strictement les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 relatives aux sommes susceptibles d’être exigées par les agents immobiliers.

L’arrêt rendu le 14 novembre dernier par la 1ère chambre (n°17-14885) en est une nouvelle illustration qui confirme une jurisprudence désormais bien fixée en la matière.

En l’espèce, une venderesse avait confié un mandat exclusif de vendre un bien à une agence immobilière avant de se rétracter et ce, après avoir reçu une offre d’achat conforme aux conditions prévues par le mandat de vente.

L’agence immobilière avait alors assigné sa mandante en paiement d’une indemnité égale au montant de la rémunération prévue par le contrat sur le fondement de la clause pénale y figurant.

Celle-ci prévoyait en effet que le mandant « s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Alors que la cour d’appel de Poitiers avait fait droit à cette demande, la Cour de cassation considère que celle-ci a violé les dispositions des articles 6-1, alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

La Haute juridiction reprend ici un attendu de principe régulièrement rappelé aux termes de sa jurisprudence de ces dernières années :
« Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandant écrit n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

En application de ce principe, elle réfute donc les motifs retenus par la cour d’appel selon lesquels le refus de la mandante de signer un avant-contrat et de réaliser la vente constituerait un manquement à son obligation prévue par le mandant de vente qui déclencherait le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire.

La Cour de cassation souligne que « la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse ».
Sans vente, la clause pénale s’avère donc inapplicable.

Cette jurisprudence ne constitue que la rigoureuse et parfaite application de l’article 6-1 précité de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 selon lequel aucune somme d’argent, qu’il s’agisse d’honoraires ou d’indemnité conventionnelle, ne peut être exigée de l’agent immobilier dès lors que le contrat de vente n’a pas effectivement été conclu.

Il s’agit là d’une disposition d’ordre public qui ne souffre pas d’exception et à laquelle il ne peut être dérogé par contrat, ce que la Cour de cassation ne cesse de réaffirmer (1).

La seule hypothèse d’indemnisation prévue serait celle où le mandant aurait conclu l’opération en privant l’agent immobilier de sa commission. 
Le simple fait de refuser la signature d’un compromis conforme aux conditions prévues par le mandat ne peut être considéré comme fautif.

Cette solution, si elle ne facilite pas la tâche des agents immobiliers, doit être approuvée au regard des textes et de la finalité de la loi Hoguet qui est, rappelons-le, la protection du propriétaire. 

Index:
(1)  Pour des applications antérieures : Cass. 1ère civ., 16 nov. 2016, n°15-22.010 ; 12 avril 2018, n°17-14.181 et 17-14.341 ; 3 mai 2018, n°17-16.657
Pour une application postérieure : Cass. 1ère civ., 12 déc. 2008, n°17-10.417


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Fabio Balbi - Fotolia.com
 
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Auteur

LETOURMY Marie
Avocat Collaboratrice
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
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