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Autorité parentale conjointe : le mariage des parents ne suffit pas !

Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Famille / Enfants
En principe, seuls les époux à l'égard desquels la filiation est établie disposent de l'autorité parentale. En effet, les dispositions de l’article 372, alinéa 1er du code civil précise que :  « Les père et mère exercent en commun l’autorité parentale ».  Toutefois, le même texte prév...

Les conséquences d’une demande de prêt non conforme à la promesse de vente

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la demande de prêt immobilier formée à un montant supérieur et à un taux inférieur tel que mentionné dans la promesse de vente prive l’acquéreur de sa demande en restitution du dépôt de garantie. Aux termes d’une promes...

Confinement et télétravail pour les salariés : obligatoire ou facultatif ? Que risquent les entreprises ?

Publié le : 09/11/2020 09 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
La Ministre du Travail souhaite que le télétravail « ne soit pas facultatif ». Les entreprises, qui font venir leurs salariés, risquent-elles d’être vraiment sanctionnées, comme le laisse entendre le gouvernement ? Aucune loi ou ordonnance, aucun décret ou arrêté ne permet actuellement à l'...

Diffamation : est-il possible de diffamer avec un simple lien hypertexte ?

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Consommation / Informatique et Internet
Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'élu
Oui, il est possible de diffamer avec un simple lien hypertexte ! Une élue locale a publié, sur son compte Facebook, un lien hypertexte introduit de la manière suivante : « Où un groupuscule **antifa** qui fait régner sa loi à Metz se justifie de couvrir son chef accusé de viol... en accusan...

La plainte disciplinaire contre un médecin doit être signée par son auteur

Publié le : 04/08/2020 04 août août 08 2020
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
L’article R. 4126-1 du code de la santé publique, dispose que : « Les plaintes sont signées par leur auteur et, dans le cas d'une personne morale, par une personne justifiant de sa qualité pour agir. Dans ce dernier cas, la plainte est accompagnée, à peine d'irrecevabilité, de la délibération...

Responsabilité de l’avocat : Quand il n’y a pas de chance perdue, il n’y a pas de préjudice indemnisable

Publié le : 05/11/2020 05 novembre nov. 11 2020
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
L’avocat, comme tout professionnel, est responsable du bon accomplissement du mandat qui lui est confié. Il est d’ailleurs obligatoirement assuré pour cela. Pour autant, les clients déçus, parfois sur des considérations subjectives, font souvent l’amalgame entre la faute qui serait commise par...
Agent immobilier

Vente immobilière : devoir d'information de l'agent immobilier sur la présence de mérules

Publié le : 21/01/2020 21 janvier janv. 01 2020

Dans son arrêt du 14 novembre 2019 n° 18-21.971, la cour de cassation renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier.
Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2013, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
 
Ces derniers ont versé un acompte de 10 000 € entre les mains de l’agent immobilier.
 
Les acheteurs ont ensuite refusé de réitérer la vente par acte authentique au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule n’avait pas été portée à leur connaissance et que cette information n’était intervenue qu’à la veille de la signature de l’acte réitératif.
 
Les acquéreurs n’ont eu d’ailleurs connaissance de cette difficulté qu’à la lecture du projet d’acte de réitération.
 
Cette lecture du projet d’acte de réitération est intervenue après l’expiration du délai de rétractation.
 
Les acquéreurs potentiels ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation.
 
La Cour d’Appel de Rennes par arrêt en date du 26 juin 2018 a condamné l’agent immobilier à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice.
 
L’agent immobilier a contesté cette argumentation de la Cour d’Appel et a formé un pourvoi en cassation en développant le fait que :
 
  • Il n’avait pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules car il était en possession d’un diagnostic portant sur ce point établi par un professionnel et démontrant l’absence d’indices  permettant de suspecter le caractère erroné du diagnostic.
 
Sur ce point, la Cour d’Appel de Rennes avait considéré que l’agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas l’acte de vente antérieur qui lui aurait permis de constater que l’immeuble vendu avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérules quand bien même le diagnostic en sa possession excluait la présence de mérules dans l’immeuble en cause.
 
  • Que les acquéreurs n’avaient jamais insisté auprès de l’agent immobilier sur le fait d’acheter un immeuble n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque même ancienne de mérule .
 
La Cour de Cassation n’a pas suivi l’argumentaire de l’agent immobilier et a considéré qu’il lui appartenait de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire.
 
Il devait donc se faire communiquer par les vendeurs leurs titres de propriétés avant la signature de la promesse de vente, ce qui lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérules.
 
Cet arrêt est important car il renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier.
 
Celui-ci ne peut pas s’arrêter à la simple lecture d’un diagnostic portant sur un point précis établi même par un professionnel.
 
Il doit procéder lui-même à des investigations supplémentaires plus poussées et notamment bien lire l’acte de propriété des vendeurs afin de vérifier si une information importante n’a pas à être portée à la connaissance du potentiel acquéreur.
 
De même, l’acquéreur n’a pas à informer l’agent immobilier d’une qualité spécifique d’un bien recherché dès lors que doit être considéré comme acquis que tout acquéreur potentiel ne souhaite pas acquérir un bien qui a fait l’objet de mérules ou de champignons.
 
L’acte de propriété aurait permis à l’agent immobilier de constater que l’immeuble avait été atteint d’une attaque de mérules.
 
Ainsi, dans cette affaire, l’agent immobilier a été condamné à payer une somme de 31 825 €.
 

Comment la cour est-elle arrivée à ce montant ?

La Cour d’Appel a refusé de prononcé la nullité de la vente estimant que le fait pour les vendeurs de ne pas avoir informé leurs acquéreurs de la présence quatre ans plus tôt de mérules dans la cuisine ne constituait pas une réticence dolosive.
 
Elle a estimé que le refus des acquéreurs de signer l’acte authentique de vente était dépourvu de cause légitime, et que conformément aux dispositions contractuelles, il convenait de prononcer la résolution de l’acte de vente sous seing privé aux torts des acquéreurs (et on des vendeurs) en faisant application de la clause pénale conventionnelle mise à leurs charges pour un montant de 33 500 €.
 
La Cour d’Appel a enfin considéré que les acquéreurs avaient perdu une chance de pouvoir acquérir un bien totalement sain, et que cette chance était perdue à hauteur de 95 % de sorte que l’agent immobilier devait être condamné à leur reverser une somme de 31 825 €.
 
Cette jurisprudence va dans le sens d’un renforcement des obligations de la responsabilité de l’agent immobilier et doit attirer leur vigilance sur la nécessaire lecture de l’ensemble des actes sans se fier au premier abord aux différents diagnostics.
 
 
Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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