Le droit de préemption des communes...
Publié le :
12/03/2008
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Le décret n° 2007 1827 du 26 décembre 2007 consacre le principe de la Loi DUTREUIL votée en 2005 permettant au Maire d’implanter des commerces sur une zone délimité (article L 214-1 à 3 du code de l’urbanisme).
...sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciauxBien évidemment, cette disposition n’était pas utilisée faute des Décrets d’application.
Mais le 26 décembre 2007, le Décret précité a inséré les articles R 214-1 à R 214-16 dans le code de l’urbanisme.
1) LE PERIMETRE
Le 1er article concerne la délimitation du périmètre de droit de préemption que le Maire doit soumettre pour avis à la Chambre de Commerce et d’industrie et à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat.
Sans réponse de cette chambre dans le délai de 2 mois, l’avis de l’organisme consulaire est réputé favorable.
Bien évidemment, les périmètres seront en négociations quelques temps ce qui ne dispense pas, à mon sens, les cédants de fonds de commerce de procéder à la déclaration à la Mairie.
2) LE DROIT DE PREEMPTION
A proprement parler, comment s’exerce le droit de préemption de la commune ?
Les articles R 214-3 à R 214-10 traitent de son exercice dont il faut essentiellement rappeler que le cédant doit adresser une déclaration préalable dans les formes prescrites par un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme et du Ministre de la Justice en 4 exemplaires, parti en recommandé au Maire où se situe le fond, ou l’immeuble dont dépendent les locaux loués ?
Précisons qu’au 22 février 2008, le formulaire de déclaration préalable n’était pas encore imprimé ce qui ne dispense pas, encore une fois, le cédant, d’adresser une déclaration en 4 exemplaires avec accusé de réception en précisant les mentions essentielles.
La commune dispose, après réception d’un délai de 2 mois pour notifier au cédant, soit la décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir au prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire, soit renoncer à l’exercice du droit de préemption.
Le silence gardé vaut renonciation à l’exercice de ce droit.
En cas de désaccord sur le prix fixé par la Commune, l’article R 214-6 rappelle la procédure.
Si le titulaire du droit de préemption acquiert le fond, l’article R 214-9 précise que l’acte constatant la cession doit être dressé dans un délai de 3 mois suivant la notification de l’accord sur le prix et les conditions indiquées ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.
3) LA RETROCESSION
Une fois la commune bénéficiaire du fond commercial, les articles R 214-11 à R 214-16 fixent le principe de rétrocession puisqu’il s’agit, bien sur, du fondement même du Droit de préemption de la commune.
Avant toute rétrocession du fond artisanal, le Maire doit publier par affichage pendant au moins 15 jours l’avis de rétrocession.
Cet avis comporte appel à candidature et doit mentionner, outre le cahier des charges, le prix et la description du fond.
L’avis doit rappeler que la rétrocession est, bien sur, subordonnées à l’accord préalable du bailleur.
La seule condition exigée pour postuler est la justification d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, voir, lorsqu’elles sont établies dans un état membre de l’union européenne, d’un titre équivalent.
Le bailleur qui doit donner son avis peut s’opposer éventuellement à la rétrocession mais doit saisir alors le président du Tribunal de Grande Instance en la forme des référés dans les 2 mois suivant la réception du Projet d’acte faute de quoi son accord est réputé acquis.
Une fois la rétrocession autorisée par le conseil municipal, le Maire doit procéder à l’affichage dans le mois de la signature pendant au moins 15 jours.
Les communes devront être particulièrement vigilantes sur l’exercice du droit de préemption car elles ne disposeront que d’un délai de 1 an pour trouver un candidat repreneur faute de quoi, conformément aux dispositions de R 214-16, l’acquéreur évincé bénéficiera d’un droit de priorité d’acquisition.
Liens- Droit de préemption
- Code de l'urbanisme
- Décret n° 2007 1827 du 26 décembre 2007
- Décret Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
DELRAN Camille
Avocat Associé
DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE , DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE
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