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Faciliter le financement des projets d'aménagement ayant principalement pour objet la réalisation de logements

Faciliter le financement des projets d'aménagement ayant principalement pour objet la réalisation de logements

Publié le : 31/12/2013 31 décembre Déc. 2013
Une ordonnance du 19 décembre 2013 permet aux collectivités territoriales et à leurs groupements, dans certains cas de figure, de garantir à hauteur de 100 % les emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement.

Taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagementLe rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2013-1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement indique que pour atteindre l'objectif des 500 000 logements par an, il faut favoriser l'émergence d'opérations d'aménagement importantes qui permettent à la fois la réalisation de véritables morceaux de ville avec toute leur complexité et un nombre important et très diversifié de logements.

Or, ces opérations ont du mal à trouver dans certains cas leurs financements, d'autant plus qu'elles favorisent pour une part importante de leur constructibilité des opérations de logement social ou abordable pour lesquelles les perspectives de recettes sont minorées.

Dans ce contexte, les banques demandent aux aménageurs des garanties à 100 % que la loi ne les autorise pas à obtenir auprès des collectivités : le code général des collectivités territoriales (CGCT) n'autorise en effet généralement des garanties d'emprunt des collectivités qu'à hauteur de 50 %, exceptionnellement de 80 % pour les opérations d'aménagement et de 100 % pour la construction de logements sociaux.

C'est la raison pour laquelle il est aujourd'hui nécessaire de prévoir d'étendre l'exception de plafonnement pour les opérations d'aménagement.

Le CGCT prévoit un ensemble de conditions encadrant l'octroi de garantie d'emprunt :

  • la règle de potentiel de garantie (plafonnement global) : cette règle vise à limiter l'endettement global de la collectivité. Lorsqu'une collectivité locale souhaite accorder sa garantie à un emprunt, elle ne peut pas garantir plus de 50 % du montant total de ses recettes réelles de fonctionnement ;
  • la règle de division du risque (plafonnement par débiteur) : afin de se prémunir contre les conséquences de la défaillance du débiteur, les collectivités locales ont pour pratique courante de répartir le risque selon un principe de division du risque.
    Elles plafonnent ainsi le montant des annuités garanties ou cautionnées au profit d'un même débiteur à 10 % de leur capacité totale à garantir. En d'autres termes, aucun débiteur ne peut disposer d'une couverture excédant 10 % de la capacité à garantir d'une collectivité locale. Cette règle vise à limiter la concentration des risques sur un même organisme ;
  • la règle de partage du risque (plafonnement par opération) : en règle générale, les collectivités locales ne peuvent pas garantir la totalité d'un emprunt. La part d'un emprunt susceptible d'être garanti par une collectivité locale est fixée à 50 % du montant de l'emprunt. Cette règle vise à empêcher que la collectivité assume une trop grande part du risque encouru par le prêteur.
C'est cette dernière règle de partage du risque que l'ordonnance du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement modifie. Elle supprime le plafond de la quotité qu'il est possible de garantir. Cet assouplissement ne s’applique cependant que pour les opérations d'aménagement comportant la réalisation de logements en zones dites « tendues », ou celles qui se caractérisent par un important déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.


Virginie MEREGHETTI-FILLIEUX



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Catherine CLAVERY - Fotolia.com

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