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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Taxe foncière à la charge du locataire : attention à la rédaction du bail !

Publié le : 22/10/2019 22 octobre Oct. 2019
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
L’article R. 145-35 du Code de Commerce exclut expressément que le bailleur puisse refacturer sa propre contribution économique et territoriale à son locataire.   Il en est de même pour la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)....

Indemnités de licenciement : la Cour d'Appel de REIMS admet la possibilité d'écarter le barème MACRON

Publié le : 11/10/2019 11 octobre Oct. 2019
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Un nouveau chapitre vient d'être écrit par la Chambre sociale de la Cour d'Appel de REIMS quant à l'application du barème MACRON. Commentaire de l'arrêt de la Cour d'Appel de REIMS du 25 septembre 2019 (n° 19/0003) L'arrêt rendu le 25 septembre 2019 par la Cour nous apporte une nouvelle int...

Achat d'un animal domestique : quelles sont les actions en cas de vice caché ?

Publié le : 03/10/2019 03 octobre Oct. 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
La personnification actuelle des animaux de compagnie rend finalement plus discrets les litiges concernant leurs vices cachés, rédhibitoires et défauts de conformité.   L’article 515-14 du Code civil dispose : « Les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité. Sous réserve des lois qui...

Hospitalisation sans consentement et indépendance du médecin (Civ, 1ère, 11 juillet 2019)

Publié le : 01/10/2019 01 octobre Oct. 2019
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Conformément aux dispositions de l’article L3212-1 du Code de la santé publique, le Directeur d’un établissement délivrant des soins psychiatriques peut prendre la décision d’admettre, sous la forme d’une hospitalisation complète, au sein de celui-ci une personne atteinte de troubles mentaux....

Le choc émotif comme élément matériel de l'infraction de violences

Publié le : 27/09/2019 27 septembre Sept. 2019
Particuliers / Pénal / Victimes
Récemment, la Cour d'Appel de FORT-DE-FRANCE a relaxé un prévenu de faits de violences en considérant que l'infraction n'était pas établie dans la mesure où aucune constatation médicale ou témoignage direct ne permettait de corroborer l'existence de celles-ci. 1) Le choc émotif, un élément m...
Qu'est-ce que le bail mobilité ?

Qu'est-ce que le bail mobilité ?

Publié le : 11/01/2019 11 janvier Janv. 2019
La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan » a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018. Elle instaure notamment le bail mobilité, dont les dispositions sont d’ordre public.

1- Pour qui ?

Il s’agit d’un contrat de location destiné à faciliter la mobilité professionnelle. Il peut être consenti au locataire qui justifie être dans l’une des situations suivantes (L. n° 89-462, 6 juill. 1989 : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-12 , créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107) :
  • en formation professionnelle ;
  • en études supérieures ;
  • en contrat d’apprentissage ;
  • en stage,
  • en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du Code du service national ;
  • en mutation professionnelle ;
  • en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

2- Pour quelle durée ?

Celui-ci peut être conclu pour une durée d’un à dix mois. Il est non renouvelable et non reconductible (exception une reconduction est possible dans la limite de la durée maximale de dix mois) (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989  : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-14, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107).

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.

3- Quelle garantie ?

Sa conclusion n’est pas soumise à un dépôt de garantie (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989 : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-17, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107) mais une caution est exigible.
L’absence du dépôt de garantie est en partie compensée par la possibilité d’obtenir une garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi)
Il y a absence de solidarité en cas de colocation.

4- Quel est le montant des loyers et charges ?

 Si le bail mobilité prévoit le principe d’un loyer librement fixé par les parties, il sera soumis au mécanisme d’encadrement des loyers pour les zones concernées.

La loi Elan réintroduit le dispositif lié à l’encadrement des loyers.

- Pour mémoire, ce dispositif avait été annulé par le tribunal administratif de Paris (TA Paris, 6ème sect. - 2ème chbr, nos 1511828, 1513696, 1514241, 1612832, 1711728, 28 nov. 2017 : JurisData n° 2017-023741 ; dont le jugement a été confirmé par la Cour administrative d’appel (CAA Paris, 26 juin 2018, n° 17PA03805, 17PA03808, 18PA00339, 18PA00340  : JurisData n° 2018-011364), et parle le Tribunal Administratif de Lille 17 octobre 2017 n°1610304 : JurisData n°20176024139).
Aussi l’encadrement des loyers va faire son retour à titre expérimental, pour une durée de cinq ans dans les zones en tension.

Concernant les charges, elles sont au forfait, à condition que celui-ci soit calculé de manière proportionnée par rapport à la liste habituelle des charges dites « récupérables » par le bailleur sur le locataire, évaluées d'après le dernier décompte de charges. Le bailleur ne peut donc pas demander de provisions, ce qui évite d’avoir à faire des régularisations souvent tardives puisque le bailleur doit, pour cela, attendre l’arrêté des comptes annuels par le syndic.

5- Quel formalisme ?

Sur ce point il convient de se référer à l’article 25-13 loi N°89-462 du 6 juillet 1989 créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 107

« I.-Le contrat de location est établi par écrit et précise :
1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
2° Le nom du locataire ;
3° La date de prise d'effet ;
4° La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;
5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
6° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;
9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
II.-Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. »
 

6- Match entre bail mobilité et bail meublé loi de 1989 / location (Articles 1741 à 1762 du Code Civil)

Le bail à mobilité réduite va-t-il concurrencer, la location du code civil, le bail meublé ?

La location relevant du Code Civil, en pratique essentiellement constituée de locations touristiques ou assimilées (Aibnb…), celles-ci relèvent de la volonté des parties sur la base du Code Civil, tout en étant soumis à des règles spécifiques comme celle imposant une durée maximale de location de 120 jours (article L 324-1 -1 du Code du tourisme. Passé ce délai le logement ne répond plus à la définition de résidence principale et nécessite une procédure de changement d’usage (article L631-7), présente plus de souplesse.

Le bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 présente la possibilité d’une durée minimum de 12 mois voire 9 mois en cas de locataire étudiant et plus de garanties financières pour le bailleur que le bail mobilité.

Le bail mobilité va peut-être avoir du mal à se faire une place compte tenu de la faculté de résiliation d’un mois sur l’autre du locataire, l’absence de dépôt de garantie, l’absence de solidarité entre colocataires et un règlement mensuel obligatoire, et l’application en zone tendu du plafond de loyer.

Les bailleurs vont peut-être alterner le bail mobilité et la location touristique pendant les vacances scolaires …  
 
 
Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Richard Villalon - Fotolia.com
 

Auteur

Sandrine ULRICH
Avocat
Sandrine Ulrich Avocat
MONT-SAINT-AIGNAN (76)
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