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La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...

Dol et garantie des vices cachés : l’interruption de la prescription

Publié le : 20/08/2019 20 août Août 2019
Particuliers / Patrimoine / Construction
Commentaire d'arrêt : Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-10.883, D. 1. Le principe de l'interruption de prescription : En principe, l’interruption de prescription ne vaut que pour la seule action visée par l’acte interruptif et ne s’étend pas d’une action à une autre. (Non fit interruptio...

Licenciement pour refus d'une modification du contrat de travail issue du transfert d'entreprise

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Par un arrêt du 17 avril 2019 (Cass. soc. 17-4-2019 n° 17-17.880 FS-PB, Sté Bloom Trade c/ L.), la chambre sociale de la Cour de cassation vient compléter sa jurisprudence sur les effets du refus par un salarié de la modification de son contrat de travail résultant du transfert d'entreprise.  ...

Les dangers de la médiation dans les procédures judiciaires en appel

Publié le : 07/08/2019 07 août Août 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
La médiation a le vent en poupe ! La médiation, tout le monde en parle. Les institutions, qu'il s'agisse de la Chancellerie ou de nos instances professionnelles, invitent à y adhérer, à se former, et à l’utiliser. Certains y voient une manière d’apaiser les conflits dans certains dossiers,...

Comment apprécier le risque médical ?

Publié le : 02/01/2019 02 janvier Janv. 2019
Particuliers / Santé / Préjudice corporel
Le patient qui subit un dommage à la suite d’un acte de prévention, de diagnostic ou de soins qui n’engage ni la responsabilité du professionnel de santé, ni celle de l’établissement de santé, peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en ont découlé au titre de la solidarité nationale...

La clause pénale : clause souple mais limitée

Publié le : 01/07/2019 01 juillet Juil. 2019
Entreprises / Contentieux
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du code civil, est la clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une indemnité forfaitaire prévue à l’avance et, indépendamment du préjudice subi en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de ses obligatio...
vente maison

L'offre de reprise des malfaçons comme moyen de s'opposer à l'action en résolution du contrat ou en réduction du prix

Publié le : 28/05/2019 28 mai Mai 2019

VEFA - L'offre de reprise des malfaçons comme moyen de s'opposer  à l'action en résolution du contrat ou en réduction du prix à propos de l'arrêt Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182


 
En application de l’article 1642-1 du Code civil, dont les dispositions sont reprises à l’article L 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents.
 
Le vendeur d'un immeuble à construire est donc redevable d’une obligation de résultat à l’égard de l’acquéreur qui l'oblige à livrer un immeuble exempt de vice ou de défaut de conformité.
 
L’acquéreur doit alors engager l’action en réparation des vices et des défauts de conformité apparents dans le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil, qui court à compter du plus tardif des deux événements que constituent :
 
  • Soit la réception des travaux entre le vendeur d'immeuble à construire et les locateurs d'ouvrage.
  • Soit à l’expiration d'un mois qui suit la prise de possession du bien par l’acquéreur.
Dans le cadre de son action, l’acquéreur peut alors demander la réparation du vice ou du défaut de conformité, la résolution du contrat de vente en cas de vie ou de défaut de conformité substantiel, ou bien encore la diminution du prix de vente.
 
L’action rédhibitoire tendant à obtenir la résolution de la vente, ou l'action estimatoire tendant à obtenir une réduction du prix, peuvent s'avérer compliquées à mettre en œuvre, compte-tenu des contraintes probatoires.
 
C’est ainsi que, dans un arrêt rendu le 23 mars 2017 (Cass, 3ème civ, 23 mars 2017, n° 15-26404), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi au motif qu'ayant retenu que l’acquéreur ne justifiait pas de la perte de valeur alléguée de son bien et que les non-conformités invoquées relatives aux équipements communs étaient inexistants, la Cour d’appel avait pu rejeter la demande.
 
Le dernier alinéa de l’article 1642-1 du Code civil dispose toutefois il n’y a pas lieu à la résolution du contrat de vente ou à la diminution du prix d’acquisition si le vendeur s’est engagé à réparer la malfaçon.
 
Cette disposition est dérogatoire du droit commun de la vente, puisque l’article 1644 du Code civil permet à l’acquéreur, dont le bien est affecté d’un vice caché, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
 
Dans un arrêt rendu le 7 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182), la Cour de cassation indique que, pour qu’elle puisse être considérée comme une offre de réparer, la proposition du constructeur vendeur doit être pertinente et opportune, de telle sorte que l’acquéreur ne puisse pas douter de sa fiabilité :
 
«… Compte-tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l'esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieure, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n'était ni pertinente ni opportune, la Cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l'obligation de réparer permettant au vendeur de s'opposer à l’action en diminution du prix. »
 
Il s'entend donc qu'afin de pouvoir s'opposer à une action en résolution de la vente ou en diminution du prix, l’engagement de reprise du constructeur vendeur doit être non seulement sérieux, mais également effectif et qui plus est dans un délai raisonnable.
 
En cas de défaillance du vendeur constructeur, qui ne respecterait pas son engagement de reprise, l’acquéreur peut alors soit poursuivre son action résolution de la vente en cas de malfaçon importante, ou bien encore en réduction du prix acquisition, soit le contraindre à s'exécuter dans les termes de sa proposition.
 
En effet, en cas de vice de construction, ou de défaut de conformité apparents, l’acquéreur peut toujours poursuivre l’exécution forcée par le vendeur de ses obligations contractuelles, consistant la reprise des malfaçons et des non conformités.
 
Dans ce cas, la jurisprudence considère qu'il s’agit d’un engagement autonome qui contraint le vendeur constructeur sur le fondement contractuel de droit commun, de sorte que l'acquéreur ne se trouve plus contraint par le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.
 


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS
ANGERS (49)
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