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Actus - Famille

La volonté du donateur au cœur de l’acte de donation-partage

Publié le : 28/03/2019 28 mars Mars 2019
Particuliers / Famille / Successions
Le partage d’ascendant se forme dès que l’un des enfants a accepté son lot et la position de ceux qui n’acceptent pas leur lot est sans effet sur la validité et l’opposabilité de la donation-partage. Civ. 1ère, 13 fév. 2019, n°18-11.642   Sur les faits Par un premier acte notarié, un homm...
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Actus - Patrimoine

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...
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Actus - Emploi

Licenciement pour refus d'une modification du contrat de travail issue du transfert d'entreprise

Publié le : 31/05/2019 31 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Par un arrêt du 17 avril 2019 (Cass. soc. 17-4-2019 n° 17-17.880 FS-PB, Sté Bloom Trade c/ L.), la chambre sociale de la Cour de cassation vient compléter sa jurisprudence sur les effets du refus par un salarié de la modification de son contrat de travail résultant du transfert d'entreprise.  ...
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Actus - Consommation

Les dangers de la médiation dans les procédures judiciaires en appel

Publié le : 07/08/2019 07 août Août 2019
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
La médiation a le vent en poupe ! La médiation, tout le monde en parle. Les institutions, qu'il s'agisse de la Chancellerie ou de nos instances professionnelles, invitent à y adhérer, à se former, et à l’utiliser. Certains y voient une manière d’apaiser les conflits dans certains dossiers,...
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Actus - Santé

Qui sont les ayants droit du défunt s’agissant de l’indemnisation due au titre de la solidarité nationale ?

Publié le : 04/09/2019 04 septembre Sept. 2019
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Un arrêt très intéressant, situé aux confins du droit des successions et du droit de la réparation du préjudice corporel, vient d’être rendu par le Conseil d’État le 3 juin 2019 s’agissant de la notion d’ayants droit du défunt dans le cadre de l’indemnisation due au titre de la solidarité natio...
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Actus - Pénal

La clause pénale : clause souple mais limitée

Publié le : 01/07/2019 01 juillet Juil. 2019
Entreprises / Contentieux
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
La clause pénale, régie par l’article 1231-5 du code civil, est la clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une indemnité forfaitaire prévue à l’avance et, indépendamment du préjudice subi en cas d’inexécution totale, partielle ou tardive de ses obligatio...
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Location logement - Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com

Je souhaite louer ma résidence principale : comment procéder ?

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Gestion 
La notion de "résidence principale" est définie par renvoi à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : "La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

 

Les règles : 

On peut parfaitement mettre en location son logement mais il y a des règles : 
 

  • Le logement loué doit être à l'usage exclusif du locataire ; en effet, le propriétaire ne doit pas être présent durant la location,
  • Le locataire doit y résider pour une courte durée. Il est possible de louer son logement pour un durée maximum de 90 jours par client. Dans certaines communes, il existe une durée totale de location du logement (ou d'une partie de celle-ci) à ne pas dépasser par an (120 jours par année civile), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
  • Le locataire ne doit pas en faire son domicile (clientèle de passage).

La résidence principale étant louée meublée, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%.

Si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.
 

Si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez sous-louer ce logement, vous devrez également :

 
  • Obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire,
  • Et ne pas appliquer à votre sous-locataire un loyer supérieur au vôtre.

Si le logement fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique.

En général, il n'est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.

Exception :

Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. 
Il est nécessaire de se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si la commune a mis en place cette procédure.

Démarches auprès de l’administration fiscale :

Que l’on soit propriétaire ou locataire de sa résidence principale, il faut demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee. 
Cette démarche accomplie, un numéro SIRET est attribué par l'Insee. Ce numéro est à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus car les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Au-delà d'un certain montant, vous devrez également payer des cotisations sociales.

A noter :

Il faut également respecter les règles s'appliquant aux meublés de tourisme à savoir :
- Contrat de location
- Occupation des lieux
- Assurance
- Fiche de police

De plus,
- Dans certaines communes, il est nécessaire au propriétaire de collecter la taxe de séjour auprès du vacancier et la reverser à la commune.
 

Certaines précautions sont à prendre lors de la mise en location, telles que :

  • Protéger votre connexion internet afin qu'elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses,
  • Veiller à ce que votre compagnie d'assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les vacanciers,
  • Informer les vacanciers des spécificités de la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d'animaux et aux bruits...).
 

Les Risques : la requalification de la résidence principale en résidence secondaire ou locative en cas de cession

La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à la condition que le logement cédé constitue bien la résidence principale du cédant au jour de la cession (article 150 U du CGI).

A défaut, la plus-value serait taxée au taux de 19% pour l'impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, mais sur une assiette imposable réduite par un système d'abattements pour durée de détention (l'exonération n'étant totale qu'après trente ans de détention).

Quand le propriétaire occupe différents logements et afin de déterminer la notion de résidence principale, les juges considèrent que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants.

Ainsi, il résulte d’une décision de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, que cette preuve n’est pas apportée par l’inscription sur les listes électorales de la commune ni par la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus, lorsque les cédants occupent un autre appartement, sans qu’un réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements ne puisse être établi.

Dans le même sens, Cour Administrative d’Appel de Douai en date du 21 juillet 2015 a indiqué qu’un logement, rénové puis occupé pendant une brève période avant la cession, ne peut être qualifié de résidence principale, dès lors que la propriétaire possède un autre logement occupé concomitamment et à l’adresse duquel son enfant était domicilié au cours de sa scolarité.

En revanche, par décision du 10 mars 2015, le Conseil d’Etat a indiqué que la preuve d’une occupation effective pourrait être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire.
Il reste que face à l’augmentation de la mise en location de résidence principale, nous ne pouvons que mettre en alerte les propriétaires loueur, cédants leur bien afin de redoubler de vigilance quant à leur faculté à revendiquer l’exonération en question.

Nul doute que les contentieux en la matière seront florissant dans les années à venir. 
En cas de litige, n'hésitez pas à faire appel à un avocat spécialiste et notamment un avocat mandataire en transactions immobilières qui pourra défendre au mieux vos intérêts.


Cet article n'engage que son auteur.

 
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Auteur

Ludivine TROUVÉ
Fonctions Groupe
DROUINEAU 1927 - Poitiers
POITIERS (86)
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