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Actus - Famille

Après le divorce, occuper un logement constituant un bien commun n'est pas gratuit

Publié le : 29/01/2020 29 janvier Janv. 2020
Particuliers / Famille / Divorces
C'est au stade de l'ordonnance de non conciliation que le Juge aux Affaires Familiales statue sur le sort du logement familial. Celui-ci pourra être attribué à un des époux, et ce à titre gratuit ou à titre onéreux : lorsque aucune précision ne figure dans l'ordonnance, l'attribution est présu...
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Actus - Patrimoine

Une donation de biens de la communauté à une association peut-elle être annulée ?

Publié le : 25/02/2020 25 février Fév. 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Un arrêt de la Cour de Cassation du 6 novembre 2019 a estimé qu’un époux ne pouvait pas consentir une donation sur les biens de la communauté sans l’accord de son conjoint, sinon il outrepasse ses pouvoirs sur les biens communs et la donation doit être annulée. Quels étaient les faits ? R.....
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Actus - Emploi

Avis du Conseil d'Etat sur la réforme des retraites : que faut-il en retenir ?

Publié le : 28/01/2020 28 janvier Janv. 2020
Particuliers / Emploi / Retraite / Epargne salariale
Le Conseil d’Etat a été saisi le 3 janvier 2020 de deux textes : d’une part, un projet de loi organique « relatif au système universel de retraite » et d’autre part, d’un projet de loi « instituant un système universel de retraite ». Ces deux textes ont fait l’objet de saisines rectificatives p...
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Actus - Consommation

L’arrondi solidaire, ce petit ruisseau à l’origine d’une grande rivière

Publié le : 25/02/2020 25 février Fév. 2020
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts
  « Voulez-vous arrondir à 18 € pour l’association A ? » De plus en plus, on retrouve cette proposition lorsque nous payons par carte bancaire dans différentes enseignes. Il s’agit d’arrondir la somme due à l’euro supérieur pour effectuer un don au bénéfice d’une association caritative choisi...
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Actus - Santé

Les droits des victimes d’erreurs médicales suite à une intervention de chirurgie esthétique

Publié le : 24/02/2020 24 février Fév. 2020
Particuliers / Santé / Responsabilité médicale
Le nombre croissant d’interventions en chirurgie esthétique ces dernières années, a donné lieu à un lourd contentieux en matière de responsabilité médicale. En dépit du perfectionnement des techniques opératoires, aucune intervention n‘est exempte de risques. Deux catégories de risques...
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Actus - Pénal

Procédure d’appel : une confirmation de l’effet dévolutif limité depuis le décret du 6 mai 2017

Publié le : 06/02/2020 06 février Fév. 2020
Particuliers / Pénal / Procédure pénale / Procédure civile
Le décret du 6 mai 2017 a redéfini l’objet de la procédure d’appel, mettant à néant la pratique de l’appel total et obligeant l’appelant à préciser, dès le cadre de la déclaration d’appel, les chefs de jugements expressément critiqués. (article 901 4ème CPC) Cet article dispose que la déclarat...
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Location logement - Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com

Je souhaite louer ma résidence principale : comment procéder ?

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Gestion 
La notion de "résidence principale" est définie par renvoi à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : "La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

 

Les règles : 

On peut parfaitement mettre en location son logement mais il y a des règles : 
 

  • Le logement loué doit être à l'usage exclusif du locataire ; en effet, le propriétaire ne doit pas être présent durant la location,
  • Le locataire doit y résider pour une courte durée. Il est possible de louer son logement pour un durée maximum de 90 jours par client. Dans certaines communes, il existe une durée totale de location du logement (ou d'une partie de celle-ci) à ne pas dépasser par an (120 jours par année civile), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
  • Le locataire ne doit pas en faire son domicile (clientèle de passage).

La résidence principale étant louée meublée, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%.

Si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.
 

Si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez sous-louer ce logement, vous devrez également :

 
  • Obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire,
  • Et ne pas appliquer à votre sous-locataire un loyer supérieur au vôtre.

Si le logement fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique.

En général, il n'est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.

Exception :

Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. 
Il est nécessaire de se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si la commune a mis en place cette procédure.

Démarches auprès de l’administration fiscale :

Que l’on soit propriétaire ou locataire de sa résidence principale, il faut demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee. 
Cette démarche accomplie, un numéro SIRET est attribué par l'Insee. Ce numéro est à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus car les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Au-delà d'un certain montant, vous devrez également payer des cotisations sociales.

A noter :

Il faut également respecter les règles s'appliquant aux meublés de tourisme à savoir :
- Contrat de location
- Occupation des lieux
- Assurance
- Fiche de police

De plus,
- Dans certaines communes, il est nécessaire au propriétaire de collecter la taxe de séjour auprès du vacancier et la reverser à la commune.
 

Certaines précautions sont à prendre lors de la mise en location, telles que :

  • Protéger votre connexion internet afin qu'elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses,
  • Veiller à ce que votre compagnie d'assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les vacanciers,
  • Informer les vacanciers des spécificités de la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d'animaux et aux bruits...).
 

Les Risques : la requalification de la résidence principale en résidence secondaire ou locative en cas de cession

La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à la condition que le logement cédé constitue bien la résidence principale du cédant au jour de la cession (article 150 U du CGI).

A défaut, la plus-value serait taxée au taux de 19% pour l'impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, mais sur une assiette imposable réduite par un système d'abattements pour durée de détention (l'exonération n'étant totale qu'après trente ans de détention).

Quand le propriétaire occupe différents logements et afin de déterminer la notion de résidence principale, les juges considèrent que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants.

Ainsi, il résulte d’une décision de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, que cette preuve n’est pas apportée par l’inscription sur les listes électorales de la commune ni par la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus, lorsque les cédants occupent un autre appartement, sans qu’un réel écart de consommation en électricité et en eau entre les deux logements ne puisse être établi.

Dans le même sens, Cour Administrative d’Appel de Douai en date du 21 juillet 2015 a indiqué qu’un logement, rénové puis occupé pendant une brève période avant la cession, ne peut être qualifié de résidence principale, dès lors que la propriétaire possède un autre logement occupé concomitamment et à l’adresse duquel son enfant était domicilié au cours de sa scolarité.

En revanche, par décision du 10 mars 2015, le Conseil d’Etat a indiqué que la preuve d’une occupation effective pourrait être apportée par des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, corroborées par les attestations des deux derniers maires de la commune et du notaire.
Il reste que face à l’augmentation de la mise en location de résidence principale, nous ne pouvons que mettre en alerte les propriétaires loueur, cédants leur bien afin de redoubler de vigilance quant à leur faculté à revendiquer l’exonération en question.

Nul doute que les contentieux en la matière seront florissant dans les années à venir. 
En cas de litige, n'hésitez pas à faire appel à un avocat spécialiste et notamment un avocat mandataire en transactions immobilières qui pourra défendre au mieux vos intérêts.


Cet article n'engage que son auteur.

 
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Auteur

Ludivine TROUVÉ
Fonctions Groupe
DROUINEAU 1927 - Poitiers
POITIERS (86)
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