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Rémunération de l’agent immobilier en l’absence de signature du compromis de vente

Rémunération de l’agent immobilier en l’absence de signature du compromis de vente

Publié le : 10/09/2018 10 septembre sept. 09 2018

Qu’advient-il des honoraires de l’agent immobilier lorsque le vendeur refuse in fine de signer la promesse de vente avec l’acquéreur, alors même que le montant proposé correspond au prix du mandat ?

C’est à cette interrogation que vient répondre la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 3 mai 2018 (n° de pourvoi 17 – 16. 657).

En l’espèce, des vendeurs avaient confié un agent immobilier un mandat exclusif de vente de leur appartement au prix de 808 000 € nets vendeur outre 32 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur.

Le mandat stipulait une clause pénale ainsi libellée : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle la mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Quelques semaines plus tard, l’agent immobilier informe les vendeurs qu’il a trouvé un acquéreur au prix du mandat.

Les vendeurs refusent pourtant de signer la promesse de vente avec l’acquéreur et révoquent  même le mandat de l’agent immobilier, lequel les assigne en paiement de dommages-intérêts.

La Cour d’appel donne raison à ce dernier en précisant qu’il importait peu que les vendeurs n’aient pas donné pouvoir à l’agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente dès lors que les vendeurs s’étaient engagés irrévocablement à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Les juges d’appel retiennent par conséquent la responsabilité contractuelle des vendeurs et entrent en voie de condamnation.

L’arrêt est cassé par la Haute juridiction au visa de l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010.

La Cour de cassation rappelle que tant que la vente n’est pas effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale pour obtenir le règlement de dommages et intérêts.

Aucune faute ne peut être reprochée au vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenue dans le mandat.

La solution peut paraître sévère vis-à-vis des agents immobiliers mais résulte de l’application stricte des dispositions de la loi HOGUET qui rappelle qu’aucun honoraire ne peut être exigé par le professionnel de l’immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L’affaire aurait été différente si le mandat avait expressément autorisé l’agent immobilier à signer le dit compromis en lieux et place des vendeurs.
Mais tel n’était pas le cas en l’espèce, au grand dam de l’agent immobilier !

Cette affaire rappelle quoi qu’il en soit, l’importance pour les acheteurs et les vendeurs d’être accompagnés dans le cadre du processus de vente immobilière et notamment par un avocat mandataire, spécialisé en transactions immobilières.


Cet article n'engage que son auteur.


Crédit photo : © Fabio Balbi.jpg
 

Auteur

BACLE Florent
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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