Bail commercial, procédure collective et antériorité des loyers

Le bailleur face au mur du temps : l’antériorité des loyers comme obstacle à la résiliation

Publié le : 23/01/2026 23 janvier janv. 01 2026
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Par un arrêt du 19 novembre 2025 (Cour de cassation, chambre commerciale financière et économique, 19 novembre 2025, n° 23-19.521), la Cour de cassation réaffirme que l’action en résiliation du bail commercial fondée sur des loyers antérieurs au jugement d’ouverture est interrompue par l’effet de l’arrêt des poursuites individuelles, peu important que l’instance ait été engagée avant l’ouverture de la procédure collective.
En l’espèce, le 11 septembre 2009, une société bailleresse a consenti un bail commercial à une autre société. Cette dernière a toutefois manqué à son obligation de payer le loyer au cours de l’année 2015.

Par conséquent, par exploit en date du 25 janvier 2016, la bailleresse a assigné sa locataire en résiliation du bail commercial, et règlement des arriérés de loyers. Cette procédure a fait l’objet d’un jugement de première instance, puis d’un appel. Au cours de la procédure d’appel, la société locataire a été placée en redressement judiciaire (le 10 octobre 2019). 

Autrement dit, l’instance statuant sur la résiliation du bail commercial en raison d’un impayé de loyers était toujours en cours au jour de l’ouverture du redressement judiciaire, et portait sur des loyers antérieurs au jugement d’ouverture.

Par un arrêt du 7 juin 2023, la Cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation du bail et a fait droit à la demande d’expulsion sollicitée par le bailleur. La société locataire s’est alors pourvue en cassation en reprochant à la Cour d’appel de Paris d’avoir prononcé la résiliation du bail en violation de la règle de l’interdiction des poursuites en matière de procédures collectives prévue par l’article L. 622-21 du Code de commerce.

La question à laquelle devait répondre la Haute juridiction était ainsi assez classique : le bailleur peut-il solliciter la résiliation du bail commercial pour des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure ?

La Cour de cassation a, sans surprise, cassé l’arrêt d’appel, au visa des articles L. 622-21 et L. 622-22 du Code de commerce. Elle rappelle le principe selon lequel le jugement d’ouverture interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du Code de commerce mais aussi interrompt les procédures (I). Ce principe a des conséquences importantes s’agissant d’un type de dettes particulières : celles nées de l’exécution du bail commercial (II)
 

I. Le principe de l’arrêt des poursuites individuelles

L’ouverture d’une procédure collective emporte un effet immédiat et structurant : la suspension des poursuites individuelles engagées par les créanciers. Les articles L. 622-21 I et L. 622-22 du Code de commerce traduisent cette logique cardinale, au cœur du droit des entreprises en difficulté.

L’article L. 622-21 I pose le principe selon lequel toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, est interrompue ou interdite dès le jugement d’ouverture de la procédure. Peu importe que l’instance ait été engagée avant ou après ce jugement : ce qui compte est que la créance donnant lieu à la poursuite du débiteur soit bien née avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Autrement dit, le créancier est privé, temporairement, de son droit d’agir seul. Il ne peut plus obtenir un titre exécutoire, ni poursuivre l’exécution d’une condamnation déjà prononcée avant le jugement d’ouverture. Le droit de poursuite est remplacé par une autre logique : la déclaration de créance, qui devient la voie exclusive d’expression du droit du créancier.

L’article L. 622-22 complète ce dispositif en organisant les effets procéduraux de cette suspension. Les instances en cours ne disparaissent pas : elles sont interrompues, puis, le cas échéant, reprises suite à la déclaration de créance du créancier et à la mise en cause des organes de la procédure (administrateur et mandataire judiciaire), non plus pour statuer sur le paiement, mais pour fixer le montant de la créance au passif de la procédure. Le procès change ainsi de nature : il ne vise plus à contraindre le débiteur à payer, mais à établir la réalité et l’étendue du passif.

Cet arrêt illustre parfaitement ce mécanisme d’arrêt des poursuites, en ce que le bailleur, bien que titulaire d’une créance d’arriérés de loyers, s’est heurté à l’arrêt des poursuites individuelles et n’a pu obtenir la résiliation du bail commercial.

Ce mécanisme, souvent perçu comme une atteinte aux droits individuels, constitue en réalité la condition de possibilité du redressement du débiteur, ce qui est d’autant plus flagrant quand il s’agit de préserver le bail commercial du débiteur, actif indispensable à la survie de l’activité pour la plupart des entreprises. 
 

II. Son application au cas des loyers commerciaux

Le principe de l’arrêt des poursuites, posé par les articles L. 622-21 I et L. 622-22 du Code de commerce, ne joue pas indistinctement à l’égard de toutes les créances : il est strictement cantonné aux dettes nées antérieurement au jugement d’ouverture. Cette condition d’antériorité, qui constitue la clé de voûte du mécanisme, trouve une application sensible dans le cas des contrats à exécution successive comme l’est le bail commercial.

En matière de bail commercial, les loyers et charges afférents à une période antérieure au jugement d’ouverture constituent des créances antérieures, même si leur exigibilité est postérieure ou si l’impayé se prolonge dans le temps. Dès lors, le bailleur ne peut plus, après l’ouverture de la procédure, agir en paiement de ces loyers, ni solliciter la résiliation du bail sur le fondement de ces seuls impayés. En revanche, la frontière est nette : les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, échappent, sous certaines conditions, à l’arrêt des poursuites. L’application de la règle suppose ainsi de déterminer avec précision la date de naissance des créances litigieuses.

En l’occurrence, la Cour d’appel a violé ces principes, en résiliant le bail commercial en raison du manquement du locataire à son obligation de payer les loyers, sans vérifier à quelle temporalité ces loyers devaient être rattachés : il s’agissait de loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure.

Or, l’article L. 622-21 I interdit ou interrompt toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent lorsque cette somme correspond à une créance antérieure à l’ouverture de la procédure. Il en va de même des actions tendant à la résolution ou à la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent antérieure. Le critère déterminant n’est donc ni la date de l’assignation, ni celle de la décision de justice, mais bien la date de naissance de la créance invoquée.

Cette solution qui peut paraitre sévère pour le bailleur, traduit l’économie générale du droit des procédures collectives. Lui permettre de provoquer la résiliation du bail sur la base d’impayés antérieurs reviendrait à neutraliser l’effet protecteur de la procédure, en privant le débiteur d’un outil essentiel à la poursuite de son activité. Le bail commercial n’échappe ainsi pas à la logique collective : les impayés du passé sont figés, et ne peuvent justifier ni une condamnation pécuniaire, ni une rupture contractuelle.

La règle ne s’applique en revanche pas aux loyers postérieurs au jugement d’ouverture, nés pour les besoins du déroulement de la procédure et de la poursuite de l’activité, échappent à l’arrêt des poursuites. Leur non-paiement peut, sous certaines conditions, fonder une action en résiliation, dès lors qu’il s’agit de dettes nouvelles, étrangères au passif gelé. 

Ainsi, appliqué au bail commercial, l’arrêt des poursuites n’instaure pas une impunité du débiteur, mais une chronologie impérative des droits : le passé est traité collectivement, l’avenir conditionne le maintien du contrat. C’est dans cette ligne de partage, fondée sur l’antériorité de la créance, que se joue l’effectivité du redressement, encore qu’il faille souligner un arrêt publié au bulletin du 10 décembre 2025 (n° 24-20.174) par lequel la Cour de cassation rappelle qu’en cas de loyers impayés afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le juge-commissaire doit s’assurer qu’au jour où il statue les loyers et charges demeurent impayés. 


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Léa BOURREL
Avocate
CORNET VINCENT SEGUREL LYON
LYON (69)
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