Bail commercial : Conditions de recevabilité de la demande de révision triennale
La révision triennale doit être distinguée de la clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile), se définissant comme un mécanisme contractuel automatique de variation du loyer, qui peut jouer de manière rétroactive et dont la périodicité est librement définie par les parties.
Au contraire, la révision triennale n’est pas automatique. Elle n’est pas de plein droit et doit donc nécessairement être demandée pour produire ses effets ; ainsi, pour obtenir une modification du loyer par le biais d’une révision, le preneur ou le bailleur doit impérativement notifier sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier.
La demande de révision ne produira effet qu’à compter de sa date de notification et ne rétroagira pas.
Par un arrêt en date du 8 septembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter une précision sur la recevabilité de la demande de révision, en termes de délais.
L’article L. 145-38 alinéa 1 et 2 du Code de commerce est ainsi rédigé :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
Selon une jurisprudence constante, la demande de révision notifiée avant l’expiration de ce délai de trois ans est irrecevable comme étant prématurée (Cass. Com 22 avril 1980, RL 1980. 316).
Or il arrive, et c’était le cas dans l’espèce soumise à la Cour, que la date de renouvellement du bail ne coïncide pas avec la date d’exigibilité du nouveau loyer : en effet, lorsque le preneur notifie une demande de renouvellement et que le bailleur ne notifie qu’après la date de prise d’effet du nouveau bail le montant du loyer qu’il réclame, alors le nouveau loyer n’est exigible qu’à compter de cette notification (article L. 145-11 du Code de commerce).
Dans ces conditions, comment situer le point de départ du délai de trois ans, avant lequel la demande de révision est irrecevable ? S’agit-il du point de départ du bail renouvelé, comme l’évoque l’alinéa 1, ou du jour où le nouveau prix est applicable, comme le mentionne l’alinéa 2 ?
Le bon sens commandait d’opter pour la première solution, puisque l’alinéa 2 concerne les « nouvelles demandes » de révision, c’est-à-dire non pas la première demande qui suit la conclusion ou le renouvellement du bail, mais la deuxième, la troisième, etc…
Cette solution avait d’ailleurs déjà été retenue par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 24 septembre 2008 (Loyers et copr 2009 n°16).
C’est donc fort logiquement que la Cour de cassation tranche très clairement en ce sens : « le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L.145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et si la date d’exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 28 juin 2008, à raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d’effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007 [...] ».
Enfin, puisqu’il est question ici de l’époque à laquelle la demande de révision peut être formée, il convient de rappeler que la Cour de cassation estime que le délai de trois ans de l’article L. 145-38 est un délai de procédure, soumis en tant que tel à l’article 641 du Code de procédure civile :
« Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ».
Ainsi, si le bail renouvelé a pris effet un 1er janvier 2016, le délai de trois ans avant l’expiration duquel la demande de révision ne peut pas être notifiée expire le 1er janvier 2019. Il faut donc attendre le 2 janvier 2019 pour notifier la première demande de révision, puis le 3 janvier 2022, etc…
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
CADENAT Laurence
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