S'inscrire à la newsletter
Bail commercial et défaut d'immatriculation : des conséquences graves!

Bail commercial et défaut d'immatriculation : des conséquences graves!

Publié le : 04/07/2016 04 juillet juil. 2016

L’immatriculation au RCS et au répertoire des métiers est l’une des conditions requises pour que le preneur soit éligible au renouvellement de son bail.Cour de Cassation Chambre Civile 3ème 14 avril 2016 n°15-14275


Pourtant, l’article L.145-8 du Code de Commerce n’évoque pas précisément cette situation.

L’article L145-8 ne vise pour obtenir le renouvellement de son bail , que la nécessité d’être propriétaire du fond exploité dans les lieux et en cas de fonds transformé, de l’avoir exploité de manière effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Le défaut d’immatriculation à la date du renouvellement du bail emporte des conséquences d’une exceptionnelle dureté pour le preneur.

Il convient de rappeler que la jurisprudence considère que la condition d’immatriculation doit être appréciée au jour de la délivrance du congé (Cas. Civ. 3ème 10 juillet 2002). Elle exige également que le preneur soit immatriculé à la date d’expiration du bail (Cass. Com. 12 janvier 1999).

La Cour de Cassation vient de statuer sur l’hypothèse de locaux à usage de pharmacie dont le locataire titulaire est décédé. Les héritiers, dont aucun n’était pharmacien, ont, dans l’attente de la réalisation de la vente de l’officine au profit d’un cessionnaire, confié la gestion à un pharmacien salarié.

Les bailleurs ont fait délivrer aux héritiers un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation à la date du renouvellement. Ils ont donc refusé le renouvellement sans indemnité.

La Cour d’Appel a annulé ce congé considérant que les bailleurs avaient fait preuve de mauvaise foi et avait agi de manière déloyale, profitant en quelque sorte de la situation de décès du titulaire de l’officine de pharmacie.

La Cour de Cassation ne s’embarrasse pas de ces considérations et casse l’arrêt . Elle rappelle que ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux le locataire qui ne justifie pas à la date de la délivrance du congé, de son immatriculation au registre de commerce et des sociétés.

Selon la Cour de Cassation, il s’agit d’une condition objective, qui en l’espèce n’était pas remplie dans l’hypothèse du décès du preneur et en l’absence d’immatriculation au registre du commerce de ses héritiers, peu importe la façon dont est exploité le fonds de commerce, avant la cession projeté, par un pharmacien salarié spécialement habilité.

Cette solution est bien évidemment rude pour les héritiers du propriétaire du fonds de commerce de l’officine de pharmacie, surtout lorsqu’on connait la valeur patrimoniale du fonds de commerce de pharmacie mais surtout de son droit au bail.

Cette situation n’est pas exceptionnelle, vu la pyramide d’âges des pharmaciens.

Il est probable qu’un certain nombre de pharmaciens titulaires poursuivent leur activité alors qu’ils ont dépassés l’âge de la retraite dans l’attente de céder leur officine.

Or, il est également fréquent que le bail des locaux se poursuit par tacite prolongation, de sorte qu’en cas d’accident de vie du pharmacien titulaire, il devient possible pour le bailleur par opportunisme de faire délivrer à tout moment dans le cadre de la tacite prolongation, un congé déniant le statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation.

Cette situation est extrêmement préjudiciable, de sorte qu’il convient de conseiller aux héritiers, dès lors qu’il n’existe aucune incompatibilité, de s’immatriculer immédiatement a registre du commerce, de même qu’il est conseillé de ne jamais laisser un bail se poursuivre en tacite prolongation afin de limiter la période de risque à la période de renouvellement qui intervient normalement à la neuvième année du bail.

Cette décision est d’une extrême dureté pour les preneurs.

La Cour d’Appel avait tenté de « sauver » le droit au bail en recourant à la notion de bonne foi et de loyauté. Cependant, la Cour de Cassation rappelle sèchement que la notion d’immatriculation est une notion objective qui ne doit laisser aux juridictions aucune appréciation souveraine ou subjective.



Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < ... 39 40 41 42 43 44 45 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.