Bail commercial : la hausse forfaitaire du loyer n'échappe plus à l'ordre public
Publié le :
29/09/2026
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Par un arrêt publié du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904), la Cour de cassation apporte une précision importante sur les modalités de variation du loyer commercial.Le bail litigieux prévoyait, à compter de la troisième année, une augmentation annuelle forfaitaire de 1,5 %.
Plusieurs commentaires ont été consacrés à la validité des clauses d’indexation, notamment à celles qui ne permettent une variation du loyer qu’à la hausse et à la question de l’effacement de la seule stipulation illicite ou de l’intégralité de la clause.
La problématique est cependant différente dans la présente affaire.
La clause litigieuse n’était pas une clause d’échelle mobile fondée sur l’évolution d’un indice : elle prévoyait une augmentation forfaitaire et automatique de 1,5 % par an. La Cour de cassation devait donc déterminer, non pas l’étendue de la sanction applicable à une clause d’indexation irrégulière, mais si une progression contractuelle fixe constituait un véritable loyer par paliers ou une révision du loyer déguisée.
Cette augmentation ne dépendait d’aucun indice et devait s’appliquer automatiquement, sans limitation de durée ni plafond.
La cour d’appel de Lyon avait considéré que le mécanisme relevait de la liberté contractuelle.
Selon elle, les parties avaient déterminé dès la conclusion du bail l’évolution future du loyer.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Certes, la fixation du loyer initial demeure libre.
Les parties peuvent notamment convenir d’un loyer progressif par paliers.
Encore faut-il qu’il s’agisse d’un véritable mode de détermination du prix originaire.
Le bail doit alors prévoir des niveaux de loyer applicables à des dates précises et jusqu’à un plafond fixé à l’avance.
La clause litigieuse ne répondait pas à ces critères.
Elle ne fixait aucun montant final et organisait une augmentation automatique susceptible de se poursuivre indéfiniment.
Or le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l’expiration de sa durée conventionnelle.
La hausse forfaitaire pouvait donc continuer pendant la période de tacite prolongation.
Pour la Cour de cassation, la clause ne constituait pas un loyer par paliers qui est permis.
Elle organisait en réalité une révision automatique du loyer uniquement à la hausse.
Elle pouvait, en outre, entraîner une augmentation supérieure à celle résultant des indices légaux.
Une telle stipulation fait échec aux règles d’ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.
Elle doit donc être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15.
Le caractère modéré du taux de 1,5 % est sans incidence sur la solution.
La clause est censée n’avoir jamais existé et le loyer doit être recalculé sans son application.
La révision légale triennale demeure cependant possible si elle est demandée dans les conditions prévues par la loi.
L’action tendant à faire constater le caractère non écrit de la clause n’est soumise à aucune prescription.
En revanche, la restitution des loyers indûment versés est limitée aux cinq années précédant la demande en justice.
Cet arrêt impose donc un nouvel audit des clauses d’augmentation forfaitaire insérées dans les baux en cours.
Les clauses prévoyant une progression annuelle indéfinie sont désormais particulièrement exposées.
Pour sécuriser un loyer progressif, il convient de fixer des montants précis, des dates déterminées, une durée limitée et un plafond final.
À défaut, il est préférable de recourir à une clause d’indexation conforme, susceptible de jouer aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
La liberté contractuelle subsiste pour déterminer le loyer originaire, mais elle ne permet plus d’organiser une révision perpétuelle à sens unique.
La Cour de cassation trace ainsi une frontière claire entre le véritable loyer par paliers et la clause de révision déguisée.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
Historique
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