Bail commercial : révision du loyer, valeur locative et déplafonnement
Publié le :
05/10/2017
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La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.
Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.
Aujourd’hui, il paraît établi que l’intérêt d’une révision triennale à la hausse comme à la baisse du loyer n’a un intérêt que dans l’hypothèse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
C’est le principal intérêt de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 24 mai 2017.
En l’absence d’un déplafonnement du loyer révisé, il faut désormais s’en tenir à la loi MURCEF qui a mis fin à la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et a opéré une déconnection entre l’article L.145-33 qui pose le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, et l’article L.145-38 qui rend impossible la révision du loyer en cours à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, en l’absence de déplafonnement.
Ainsi, en l’absence de cause de déplafonnement, c’est-à-dire en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer planché même si la valeur locative est inférieure.
Qu’en est-il en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ?
Dans le cas d’espèce évoqué par la Cour de Cassation, une société locataire a sollicité une révision triennale à la baisse conforme à la valeur locative en arguant d’une variation de plus de 10% de la valeur locative suite à des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.
La Cour d’Appel de PARIS dans son arrêt du 20 janvier 2016 a fait droit à sa demande et a fixé le loyer à la valeur locative, en dessous du loyer actuel.
La Cour de Cassation a considéré que dès lors que la Cour d’Appel avait retenu souverainement l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la dernière fixation du loyer, il y avait lieu d’admettre la fixation du loyer au montant de la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur et indépendamment du sens de la variation de l’indice.
Cet arrêt n’est pas surprenant. Il confirme la tendance de la jurisprudence.
Seul un motif de déplafonnement du loyer rend intéressant la démarche tendant à voir modifier le loyer lors d’une révision, soit à la hausse, soit à la baisse.
Depuis la loi MURCEF du 11 décembre 2001, en l’absence de cause de déplafonnement, il n’y a aucun intérêt de se préoccuper de la modification du loyer en dehors de l’application des indices.
Cet arrêt confirme l’attention que doivent porter les praticiens sur le montant du loyer révisé en présence d’une clause de déplafonnement.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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