Copropriété et assemblées générales - Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com
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Les modalités de contestation des assemblées générales de copropriété

Publié le : 05/03/2019 05 mars Mars 2019
La personne souhaitant contester une assemblée générale de copropriété ou une résolution de cette assemblée générale doit répondre à certains critères bien précis défini sommairement par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article énonce que : 

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. »

Les modalités de contestation ouvertes par l’article 42 répondent ainsi à des critères formels relatifs à l’objet de la contestation, ainsi qu’à la qualité et au délai pour agir en contestation.
 

La contestation doit porter sur une résolution ou sur l’assemblée générale dans son entier.

Le principe jurisprudentiel, concernant les délibérations, est que la contestation est ouverte à l’encontre des délibérations qui revêtent le caractère de véritable décision et non de simple vœu ou de mesure préparatoire (Cass Civ 3ème 28 avril 1993 n°91-14007).

La contestation en annulation de l’assemblée générale dans son entier portera par contre sur les éléments formels du procès-verbal ou de la tenue de l’assemblée. 

La contestation, par ailleurs, ne peut être initiée que par une personne ayant la qualité à agir en contestation. 

Fort logiquement, seul un copropriétaire de l’ensemble immobilier peut agir en contestation. Une personne appartenant à un immeuble voisin ne peut naturellement pas contester les assemblées générales d’un syndicat dont il n’est pas copropriétaire (Cass Civ 3ème 4 novembre 1977).

Cette qualité de copropriétaire est appréciée au jour de la tenue de l’assemblée générale litigieuse. Ainsi, le copropriétaire présent à l’assemblée mais ayant vendu son bien peu après conserve un droit de contestation (Cass Civ 3ème 3 mai 1990 n°88-20286).

Si le lot de copropriété est détenu en indivision, les règles habituelles de ce régime juridique s’applique, à savoir qu’un indivisaire seul ne peut pas contester l’assemblée ou une résolution sans être mandataire de l’indivision et avoir pouvoir des autres indivisaires.

A l’identique, les associés d’une SCI n’ont pas de pouvoir propre de contestation, seul le gérant habilitée par une décision d’assemblée générale peut permettre la contestation.

Le même cas de figure s’applique aux personnes publiques, ainsi, la Commune souhaitant contester une assemblée ou une résolution doit produire à première demande une délibération du Conseil municipal autorisant le Maire à agir.

Cette autorisation d’agir peut d’ailleurs être régularisée par une délibération postérieure à l’acte introductif d’instance. 

Enfin, le copropriétaire agissant en contestation n’a pas à démontrer que la résolution ou l’assemblée lui a porté un préjudice et n’a pas à rapporter la preuve d’un intérêt à agir, sa seule qualité de copropriétaire lui ouvre droit à contestation (CA Aix en Provence 29 avril 1999 et 27 mai 1999).
 

Parallèlement, la qualité à agir du copropriétaire dépend également des votes émis durant l’assemblée générale, puisque l’article 42 prévoyant que seul le copropriétaire défaillant ou opposant dispose de ce droit.

Ainsi, la personne souhaitant voir annuler l’assemblée générale dans son entier, sera privée de son droit du moment où elle a voté favorablement à une seule résolution, dont par exemple, la désignation du président ou d’un scrutateur (Cass 3ème Civ 6 octobre 2016 n°15-20242). 

Le copropriétaire souhaitant soulever la nullité de l’assemblée doit donc veiller à voter contre l’ensemble des résolutions, ou ne pas donner suite à la convocation et être absent.

En effet, est considéré comme défaillant le copropriétaire qui n’est pas présent ni représenté à l’assemblée générale.

Si le copropriétaire n’entend contester qu’une résolution et non l’assemblée générale dans son entier, il ne pourra le faire que s’il a été défaillant ou opposant à cette résolution, peu importe s’il a voté favorablement à d’autres résolutions. 

Il est important de noter que le copropriétaire qui fait usage de son droit d’abstention sur le vote d’une résolution se prive de son droit à contester cette résolution, car l’abstention n’est pas considérée comme une opposition.

Cette notion d’abstention ôtant la qualité à contester, non prévue par l’article 42, a été développée très tôt par la Jurisprudence (Cass Civ 3ème 25 avril 1972).

Il est d’ailleurs interdit au Juge d’apprécier si l’abstention du copropriétaire peut être assimilé ou non à une opposition (CA Paris 4 novembre 2009) sauf à ce que le copropriétaire ait émis des réserves marquées, ou que cette abstention est liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s’est opposé (CA Douai 20 novembre 1995).


Ensuite, être en opposition ne veut pas dire forcément voter contre la résolution, mais avoir émis un avis contraire au vote finalement exprimé.

Ainsi, un copropriétaire qui aurait demandé l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour va voter pour, mais si l’assemblée générale rejette la résolution proposée, ce copropriétaire dispose du pouvoir de contester ce vote puisqu’il y aura été opposant. 

Par contre, voter favorablement à une résolution adoptée mais en y ajoutant des conditions d’application reste considéré comme un vote favorable et ne permet pas de contester ladite résolution par la suite (Cass Civ 3ème 30 mars 2005 n°04-11614).

Enfin, il a été jugé que le copropriétaire présent ayant voté favorablement à une résolution non inscrite à l’ordre du jour, ne peut pas la contester par la suite (Cass Civ 3ème 7 novembre 2007 n°06-17361). Par contre, le copropriétaire absent mais représenté, conserve son droit de contestation sur les résolutions non inscrite à l’ordre du jour, peu importe qu’on l’ait fait voter pour ou contre (Cass Civ 3ème 8 septembre 2016 n°15-23.422).
 

La contestation menée par le copropriétaire défaillant ou opposant, doit être enfermée dans un délai strict.

Un délai de deux mois de contestation est imposé par l’article 42 qui court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée par le Syndic.

Il est à noter que si la notification n’est pas faite par le Syndic, le délai décennal prévu par l’article 42 s’applique et le copropriétaire disposera de dix ans pour contester l’assemblée, tant que la notification n’intervient pas.

Par contre, le copropriétaire irrégulièrement ou non convoqué à l’assemblée ne dispose depuis le revirement remarqué de la Cour de Cassation du 12 octobre 2005 que d’un délai de deux mois à compter de la notification, alors qu’auparavant la jurisprudence lui accordait le délai décennal pour contester.

Le seul moyen d’interrompre le délai de deux mois est une assignation en bonne et due forme (même si une éventuelle régularisation de celle-ci peut intervenir mais dans le même délai de deux mois), une contestation par lettre RAR ou par acte d’Huissier ne contenant pas d’assignation ne valant pas contestation interruptive (Cass Civ 3ème 22 mai 2012 n°11-14369).

En outre, l’autonomie des assemblées générales a pour conséquence qu’une demande d’annulation de résolution ou d’assemblée dans son ensemble doit constituer une demande principale matérialisée par une assignation délivrée, et ne peut pas être ajoutée à une procédure déjà en cours pour une assemblée précédente, par voie de conclusions (CA Paris 31 mai 2007).

Les articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967 fixent quant à eux les modalités de notification.

Il est important de préciser que depuis le décret du 21 octobre 2015, les notifications peuvent être faite par lettre recommandée, mais aussi par voie électronique, si l’accord exprès du copropriétaire pour recevoir ce type de notification par mail a été formulé durant une assemblée générale (et si le copropriétaire concerné n’a pas postérieurement notifié son refus à l’avenir d’être notifié de la sorte), dispositions rappelées par l’article 42-1 de la loi de 1965 ainsi que par l’article 64-1 du décret de 1967.

Le délai de deux mois court alors à partir du lendemain de la présentation au domicile du destinataire pour les courriers RAR (sachant qu’en cas de retour de la lettre recommandée non remise au destinataire, le Syndic doit procéder par signification d’Huissier pour faire courir le délai de deux mois, CA Versailles 12 juillet 1982).

Dans le cas d’une notification par voie électronique, l’article 64-3 prévoit que le délai de deux mois court à compter du lendemain de l’envoi au destinataire par le tiers chargé de son acheminement.

Quelle procédure suivre ?

Au point de vue procédural, si les assignations en contestations sont généralement portées devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble, impliquant de ce fait une représentation obligatoire par ministère d’Avocat, la jurisprudence a admis des cas de contestations devant les Tribunaux d’Instance, sans représentation obligatoire, par voie d’exception et en l’absence d’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire (Cass Civ 3ème 5 février 1985 et Cass Civ 3ème 10 juin 2015 n°14-19218).

Le recours devant le Tribunal de Grande Instance reste néanmoins la norme et offre une plus grande sécurité juridique au copropriétaire contestant.

En tout état de cause, le recours devant le Juge des Référés, juge de l’évidence, ne peut que se heurter à une incompétence d’office (CA Paris 19 novembre 2003).


Pour conclure, il conviendra de rappeler que le Magistrat saisi dans le cadre d’une contestation émanant d’un copropriétaire, ne peut pas se substituer à l’assemblée générale et imposer une décision, son rôle se limitant à apprécier la nullité ou la validité de l’assemblée ou de la résolution votée (CA Paris 28 avril 1987 et Cass Civ 3ème 6 octobre 1999 n°98-11988).


Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

BROGINI Benoît
Avocat Associé
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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