Loi ELAN - Crédit photo : © JeromeCronenberger - Fotolia.com
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Quels sont les impacts de la loi ELAN sur les baux commerciaux ?

Publié le : 29/01/2019 29 janvier Janv. 2019

Faire face à la crise du logement ?

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) ouvre un nouveau droit de reprise au profit du bailleur : celui-ci peut donner congé à l’échéance triennale pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
Il convient de rappeler que le code de commerce impose une durée minimale de neuf ans, lors de la conclusion du bail, toutefois rien n’interdit une durée supérieure.
 
alinéa 3 Article L145-4 du Code de Commerce
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Ainsi, alors que jusqu’à présent le droit de reprise était limité aux seuls locaux d’habitation loués comme accessoires de locaux commerciaux, il permet dorénavant, dans certains cas, la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation.

Le bailleur pourra donner congé au preneur à l’expiration de la période triennale, avec six mois de préavis, dans le cas où il souhaite « transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant pour reconstruction, rénovation ou réhabilitation »(art. 28 II, Loi « ELAN »).

Cette mesure facilite la reprise du bien par le bailleur afin qu’il puisse y effectuer plus rapidement les travaux nécessaires à la transformation de ses bureaux en logement d’habitation, sous réserve de la question du versement d’éventuelles indemnités d’éviction au preneur.
Ce nouveau motif de résiliation triennale peut être invoqué par les bailleurs depuis le 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi.
               

Dynamiser les quartiers prioritaires ?

La loi ELAN introduit la possibilité dans le code de la Construction et de l’habitation d’autoriser la location de locaux d’habitation en rez-de-chaussée dans les quartiers prioritaires pour exercer des activités économiques.

Article L443-15-1-1 du Code de la Construction et de l’habitation
Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 97 (V)

Afin d'assurer l'équilibre économique et social d'un ou plusieurs ensembles d'habitations ou d'un quartier connaissant des difficultés particulières, l'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire peut, après accord du représentant de l'Etat dans le département, qui consulte la commune d'implantation, louer à toute personne physique ou morale pour des usages autres que l'habitation. Afin de contribuer aux politiques de développement social des quartiers, et notamment de ceux connaissant des difficultés particulières, un organisme d'habitations à loyer modéré peut mettre à disposition d'une association des locaux moyennant, éventuellement, le paiement des charges locatives correspondant à ces locaux.

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou dans les territoires définis à l'article 6 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent, après avis de la commune d'implantation, louer des locaux d'habitation situés en rez-de-chaussée, en vue d'y exercer des activités économiques. Passé le délai d'un mois à compter du jour où le maire a reçu la consultation, cet avis est réputé favorable. Le bail d'habitation de ces locaux n'est pas soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.

Dans ce cas, les dispositions prévues aux articles L. 311-3, L. 631-7, L. 631-7-4 et L. 631-7-5 du présent code ne s'appliquent pas.

Il convient de noter que c’est une location commerciale non régie par le Code de Commerce.
Il n’est ni un bail commercial, ni un élément du fonds de commerce.
 

Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

Sandrine ULRICH
Avocat
Sandrine Ulrich Avocat
MONT-SAINT-AIGNAN (76)
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