Indemnisation du négociateur privé de sa commission

Publié le : 02/06/2008 02 juin juin 06 2008

Dans cette affaire, un couple avait usé d'une fausse identité pour visiter un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière et s'était ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l'acquisition.

Manoeuvres de l'acquéreurPar l'arrêt en référence, l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a reconnu que, "même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice".

Dans cette affaire, un couple avait usé d'une fausse identité pour visiter un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière et s'était ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir et visiter le bien.

Privé du paiement de sa commission, l'agent immobilier a alors assigné les acquéreurs en réparation de son préjudice, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun).

Pour condamner les acquéreurs à verser à l'agent immobilier une somme égale au montant de la rémunération stipulée dans le contrat de mandat-vente que lui avait consenti le vendeur, la cour d'appel a retenu qu'ils avaient commis une faute ayant privé l'agent immobilier de son droit à commission et que le préjudice subi par celui-ci était au moins égal au montant de la commission.

La première chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 27 avril 2004, a cassé cet arrêt au motif que la commission n'étant pas due par les acquéreurs (le mandat mettant la commission à la charge du seul vendeur), l'agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice.

Après renvoi, la cour d'appel de renvoi, par un arrêt du 23 janvier 2007, a toutefois condamné à nouveau les acquéreurs à verser des dommages et intérêts à l'agent aux motifs que, par leurs manoeuvres frauduleuses consistant en l'emprunt d'une fausse identité, ils avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur s'il avait été associé à l'acte de vente.

L'assemblée plénière confirme la position de la cour d'appel au visa des articles 1382 du Code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), 72 et 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

D'une part, l'agent immobilier avait fait visiter l'appartement aux acquéreurs à une date où il était titulaire d'un mandat de vente, et, d'autre part, ces derniers avaient ensuite acquis le bien à l'insu de l'intermédiaire alors qu'ils connaissaient le droit à rémunération de l'agent immobilier.

RéférenceCour de cassation, Assemblée plénière, 9 mai 2008, rejet. Liens- La commission de l'agent immobilier

- Responsabilité civile

- Article 1382 du Code civil

- Cour d'appel / Cour de cassation

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