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La loi "Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion"

Publié le : 03/07/2009 03 juillet Juil. 2009
S’intercalant entre la loi du 17 février 2009 et celle du 12 mai 2009, cette loi dite « MOLLE » comporte une série de dispositions de nature et de portée différentes qui sont plus que des ajustements au code de l’urbanisme.

Le droit de l’urbanisme modifié par la loi 25 mars 2009L’insécurité juridique liée à l’instabilité constante du droit est souvent dénoncée. Le rapport « Pelletier », du nom du Président du groupe de travail chargé, au cours de l’année 2004, de proposer une amélioration de la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme, le faisait remarquer en rappelant que « Le changement trop fréquent des normes alimente l'insécurité juridique ».

Les modifications diverses et éparses apportées au droit de l’urbanisme ces dernières semaines ne manquent pas d’interpeller à ce sujet, notamment celles issues de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

S’intercalant entre la loi du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissements publics et privés et celle du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, cette loi dite « MOLLE » comporte en effet une série de dispositions de nature et de portée différentes qui sont plus que des ajustements au code de l’urbanisme.

Un bref inventaire de ces dispositions peut être dressé sans qu’il s’agisse ici de les analyser en profondeur.


Délai ramené à un an pour la mise en compatibilité du PLU avec un PLH

Lorsqu’un PLH est approuvé après l’approbation d’un PLU, l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme prévoyait jusqu'à présent que le PLU devait si nécessaire être rendu compatible avec le PLH dans un délai de trois ans. L’article 29 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ramène ce délai à un an « pour permettre la réalisation d’un ou plusieurs programmes de logements prévus dans un secteur de la commune par le programme local de l’habitat et nécessitant une modification du plan ».


Des PLU susceptibles d’intégrer les dispositions des PLH

L’article 30 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion vient compléter l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme en prévoyant que lorsqu’ils sont élaborés et approuvés par des établissements publics de coopération intercommunale dont ils couvrent l’intégralité du territoire, les plans locaux d’urbanisme intègrent les dispositions des programmes locaux de l’habitat. Dans ce cas de figure, les PLU intercommunaux tiennent lieu de PLH.

La loi précise que cette nouvelle disposition n’est applicable aux plans locaux d’urbanisme approuvés à la date de son entrée en vigueur qu’à compter de leur prochaine révision. Par ailleurs, lorsque l’élaboration ou la révision d’un plan local d’urbanisme a été prescrite avant cette date, l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent peut décider ou non de l’appliquer.


La possibilité pour les PLU de réglementer la taille minimale des logements

En vertu de l’article 31 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le PLU peut désormais « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale qu’ils fixent ». Cette disposition figure désormais à l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme. Elle vient remettre en cause la jurisprudence qui considérait comme illégales les dispositions des documents d’urbanisme imposant la fixation d’une surface minimale par logement (CE, 9 juillet 1997, « Commune de Megève », n° 146061).


La possibilité pour les PLU d’imposer, dans certains secteurs, un pourcentage d’un programme affecté à des catégories de logements

Alors que le code de l’urbanisme offrait la possibilité, jusqu’à présent, d’instituer des servitudes permettant de réserver un pourcentage d’une opération à « des catégories de logements locatifs » (article L. 123-2 « d » du code de l’urbanisme), la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion autorise désormais les PLU à délimiter « dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ».

Cette disposition est codifiée à l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme applicable uniquement aux plans locaux d’urbanisme.

La servitude prévue à l’article L. 123-2 « d » du code de l’urbanisme est quant à elle abrogée.


Le dépassement des règles volumétriques du PLU

Afin d’inciter à la densification des tissus urbains, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion prévoit en son article 40 deux possibilités de dépassement des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol, et de coefficient d’occupation des sols, susceptibles d’être décidées par délibération motivée de l’autorité délibérante compétente.

La première de ces possibilités permet de « déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols résultant de l’un de ces documents est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées » (nouvel article L. 123-1-1 du code de l’urbanisme).

La seconde de ces possibilités permet « sous réserve de ne pas porter atteinte à l’économie générale du plan d’occupation des sols ou du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme » de « délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte du coefficient d’occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. La délibération fixe, pour chaque secteur, cette majoration, qui ne peut excéder 50 % » (nouvel article L. 127-1 du code de l’urbanisme).

Sur un plan procédural, dans ces deux cas de figure, le projet de délibération comprenant l’exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d’un mois préalablement à la convocation de l’assemblée délibérante.

Par ailleurs, la loi prévoit expressément que la possibilité de déroger aux règles du PLU, en vue de la construction de bâtiments à usage d’habitation, n’est pas cumulable avec celle destinée à promouvoir la réalisation de logements sociaux.


Un nouvel instrument financier : le projet urbain partenarial

L’article 43 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion vient créer un nouvel article L. 332-11-3 du code de l’urbanisme relatif au projet urbain partenarial (PUP).

L’objet de ce nouvel instrument financier est d’offrir aux opérations d’initiative purement privée un mode de financement contractuel au coup par coup des équipements publics. Ces opérations étaient en effet confrontées jusqu’à présent à l’inadaptation de la procédure de zone d’aménagement concerté (ZAC), d’initiative publique, et à l’insécurité juridique du programme d’aménagement d’ensemble (PAE).

L’article de loi consacré au PUP est ainsi rédigé : « Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L. 121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis ».

La loi exclut expressément du champ d’application de la taxe locale d’équipement (TLE) les opérations entrant dans le cadre du projet urbain partenarial (PUP).


La possibilité de déroger aux règles du PLU pour favoriser l’accessibilité des personnes handicapées

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, en son article 44, vient compléter l’article L. 123-5 du code de l’urbanisme en prévoyant que : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu pour autoriser des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant ».

Ce mécanisme reproduit celui introduit par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages et par la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, en ce qui concerne la reconstruction après une catastrophe naturelle et la reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques.





Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

ROUHAUD Jean-François
Avocat Associé
LEXCAP RENNES – DRUAIS LAHALLE & ROUHAUD
RENNES (35)
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