Les modifications du statut des baux commerciaux

Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008

On attendait une réforme en profondeur du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953. En réalité, la loi L.M.E. du 4 août 2008 opère un simple "toilettage" de ce statut plus que cinquantenaire.

Les modification apportées par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008Les modifications apportées retiendront toutefois l'attention des praticiens.


1) Modification de la condition d'immatriculation au registre du commerce :

L'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut, même en l'absence d'immatriculation de ses co-preneurs ou co-indivisaires non-exploitants du fonds.

Cette disposition, favorable à l’exploitant du fonds, met fin à la jurisprudence antérieure de la Cour de Cassation selon laquelle, si l'un des co-locataires n'était pas immatriculé au registre du commerce, tous les co-locataires perdaient le bénéfice du statut.

En cas de décès du titulaire du bail, les héritiers ou ayants-droit peuvent désormais demander à bénéficier du maintien de l'immatriculation de leur ayants-cause pour les besoins de la succession.


2) Modification des conditions de l'adoption volontaire des statuts des baux commerciaux par des professionnels :

Les dispositions de l'article L.145-2 du Code de Commerce sont modifiées.

Le statut des baux commerciaux s'applique désormais "aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime".

La loi met ainsi fin aux hésitations de la jurisprudence antérieure.

Avant la réforme du 4 août 2008, il était en effet admis que l'adoption volontaire du statut des baux commerciaux ne pouvait permettre d'exclure un autre statut légal plus protecteur.

Désormais, le choix de se soumettre au statut des baux commerciaux exclut la possibilité de se référer au statut des baux professionnels régi notamment par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Ce choix est important au regard de la faculté de donner congé, à tout moment moyennant un préavis de six mois (bail professionnel) ou uniquement à l'expiration de la période triennale (bail commercial), ainsi que pour le versement d'une éventuelle indemnité d'éviction.


3) Modification du régime des baux dérogatoires :

Les baux dérogatoires (bail précaire) sont facilités à condition que "la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans".

Il est donc désormais possible, contrairement aux pratiques antérieures, de conclure différents baux successifs à l'intérieur de la période de deux ans, même avec une période de carence entre deux locations.

Un bail dérogatoire peut donc dorénavant être conclu non seulement lors de l'entrée dans les lieux du preneur, mais également dans le cadre d'un renouvellement alors que le preneur est déjà en place, à condition que la durée totale des baux successifs n'excède pas deux ans.

Là encore, le législateur prend le contrepied d'une jurisprudence antérieure qui voulait que la conclusion d'un nouveau bail, à l'intérieur du délai de deux ans, entraînait nécessairement l'application du statut.


4) Les congés et demandes de renouvellement :

La loi nouvelle ajoute aux textes antérieurs en précisant que la tacite reconduction du bail intervient seulement "à défaut de congé ou de demande de renouvellement".

Le nouveau texte permet au locataire de mettre fin à la tacite reconduction, en formant une demande de renouvellement, même après un congé comportant refus de renouvellement.

La loi du 4 août 2008 supprime, par ailleurs, la référence aux termes d'usage pour les congés et les demandes de renouvellement.

Les congés notifiés "suivant les usages locaux" ont donc vécu.

Désormais, les baux doivent expirer le dernier jour du trimestre civil et les renouvellements doivent intervenir le premier jour du trimestre civil.


5) Suppression de la forclusion :

Le statut des baux commerciaux, ancienne rédaction, faisait alternativement référence à la notion de forclusion et à celle de prescription.

Ainsi, les articles L.145-9 et L.145-10, concernant le congé et la demande de renouvellement, mentionnaient un délai de "forclusion".

Désormais, seule la prescription biennale demeure applicable.


6) Modification du délai de libération des locaux après versement de l'indemnité d'éviction :

La loi nouvelle fixe à trois mois (au lieu de quinze jours) le délai de libération des locaux à compter de la date du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur qui a refusé le renouvellement.


7) Instauration de l'indice des loyers commerciaux (I.L.C.) :

Les parties peuvent convenir de calculer le loyer plafonné par référence à un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux.

Un décret du 4 novembre 2008, publié au Journal Officiel le 13 novembre 2008, précise les conditions de calcul et d'application de ce nouvel indice.

Cet indice devrait être plus favorable au locataire puisqu'il intègre pour partie l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail.

L'application de cet indice n'est pas obligatoire et les parties qui souhaitent s'y référer doivent le préciser dans les clauses d'indexation insérées dans le contrat ou, pour les baux en cours, en modifiant le contrat par avenant.





Cet article n'engage que son auteur.

Historique

  • L'indivisibilité des contrats de création et de location de sites Web
    Publié le : 23/12/2008 23 décembre déc. 12 2008
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Informatique et Réseaux
    Il est de plus en plus fréquent que les entreprises spécialisées dans la création de sites Web proposent à leurs clients un site "clef en mains" moyennant ve...
  • Le départ à la retraite à 70 ans validé
    Publié le : 23/12/2008 23 décembre déc. 12 2008
    Particuliers / Emploi / Retraite / Epargne salariale
    Le Conseil constitutionnel a validé le départ à la retraite à 70 ans, estimant qu'il ne portait pas atteinte ni "au principe d'égalité, ni au droit au repos...
  • Les modifications du statut des baux commerciaux
    Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
    On attendait une réforme en profondeur du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953. En réalité, la loi L.M.E. du 4 août 2008 opère un...
  • L'entreprise face aux marchés publics
    Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008
    Entreprises / Gestion de l'entreprise / Communication et vie sociale
    La candidature à un marché public est souvent vécue comme un processus long et complexe, voire inutile.La candidature à un marché publicDevant l’ensemble des...
  • La signature électronique, par Peggy Simorre et Thierry Parisot
    Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008
    Particuliers / Consommation / Informatique et Internet
    e développement exponentiel du commerce électronique est subordonné à l'existence de garanties quant à la sécurité des transmissions de données et des paieme...
  • La protection judiciaire des majeurs vulnérables
    Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008
    Particuliers / Famille / Mariage / PACS / Concubinage / Vie civile
    La Loi entrant en vigueur au 1er janvier 2009 rénove l’ensemble du dispositif datant de 1968 devenu inadapté aux réalités d’aujourd’hui.La réforme de la prot...
  • Enfin une indemnisation des victimes d’infraction
    Publié le : 18/12/2008 18 décembre déc. 12 2008
    Particuliers / Civil / Pénal / Victimes
    Bien souvent, face à des incivilités extrêmement gênantes mais à l’origine d’un préjudice financier limité, la victime d’un vol, d’une dégradation, voire de...
<< < ... 728 729 730 731 732 733 734 ... > >>
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK