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Les modifications du statut des baux commerciaux

Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 2008
On attendait une réforme en profondeur du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953. En réalité, la loi L.M.E. du 4 août 2008 opère un simple "toilettage" de ce statut plus que cinquantenaire.

Les modification apportées par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008Les modifications apportées retiendront toutefois l'attention des praticiens.


1) Modification de la condition d'immatriculation au registre du commerce :

L'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut, même en l'absence d'immatriculation de ses co-preneurs ou co-indivisaires non-exploitants du fonds.

Cette disposition, favorable à l’exploitant du fonds, met fin à la jurisprudence antérieure de la Cour de Cassation selon laquelle, si l'un des co-locataires n'était pas immatriculé au registre du commerce, tous les co-locataires perdaient le bénéfice du statut.

En cas de décès du titulaire du bail, les héritiers ou ayants-droit peuvent désormais demander à bénéficier du maintien de l'immatriculation de leur ayants-cause pour les besoins de la succession.


2) Modification des conditions de l'adoption volontaire des statuts des baux commerciaux par des professionnels :

Les dispositions de l'article L.145-2 du Code de Commerce sont modifiées.

Le statut des baux commerciaux s'applique désormais "aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime".

La loi met ainsi fin aux hésitations de la jurisprudence antérieure.

Avant la réforme du 4 août 2008, il était en effet admis que l'adoption volontaire du statut des baux commerciaux ne pouvait permettre d'exclure un autre statut légal plus protecteur.

Désormais, le choix de se soumettre au statut des baux commerciaux exclut la possibilité de se référer au statut des baux professionnels régi notamment par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Ce choix est important au regard de la faculté de donner congé, à tout moment moyennant un préavis de six mois (bail professionnel) ou uniquement à l'expiration de la période triennale (bail commercial), ainsi que pour le versement d'une éventuelle indemnité d'éviction.


3) Modification du régime des baux dérogatoires :

Les baux dérogatoires (bail précaire) sont facilités à condition que "la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans".

Il est donc désormais possible, contrairement aux pratiques antérieures, de conclure différents baux successifs à l'intérieur de la période de deux ans, même avec une période de carence entre deux locations.

Un bail dérogatoire peut donc dorénavant être conclu non seulement lors de l'entrée dans les lieux du preneur, mais également dans le cadre d'un renouvellement alors que le preneur est déjà en place, à condition que la durée totale des baux successifs n'excède pas deux ans.

Là encore, le législateur prend le contrepied d'une jurisprudence antérieure qui voulait que la conclusion d'un nouveau bail, à l'intérieur du délai de deux ans, entraînait nécessairement l'application du statut.


4) Les congés et demandes de renouvellement :

La loi nouvelle ajoute aux textes antérieurs en précisant que la tacite reconduction du bail intervient seulement "à défaut de congé ou de demande de renouvellement".

Le nouveau texte permet au locataire de mettre fin à la tacite reconduction, en formant une demande de renouvellement, même après un congé comportant refus de renouvellement.

La loi du 4 août 2008 supprime, par ailleurs, la référence aux termes d'usage pour les congés et les demandes de renouvellement.

Les congés notifiés "suivant les usages locaux" ont donc vécu.

Désormais, les baux doivent expirer le dernier jour du trimestre civil et les renouvellements doivent intervenir le premier jour du trimestre civil.


5) Suppression de la forclusion :

Le statut des baux commerciaux, ancienne rédaction, faisait alternativement référence à la notion de forclusion et à celle de prescription.

Ainsi, les articles L.145-9 et L.145-10, concernant le congé et la demande de renouvellement, mentionnaient un délai de "forclusion".

Désormais, seule la prescription biennale demeure applicable.


6) Modification du délai de libération des locaux après versement de l'indemnité d'éviction :

La loi nouvelle fixe à trois mois (au lieu de quinze jours) le délai de libération des locaux à compter de la date du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur qui a refusé le renouvellement.


7) Instauration de l'indice des loyers commerciaux (I.L.C.) :

Les parties peuvent convenir de calculer le loyer plafonné par référence à un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux.

Un décret du 4 novembre 2008, publié au Journal Officiel le 13 novembre 2008, précise les conditions de calcul et d'application de ce nouvel indice.

Cet indice devrait être plus favorable au locataire puisqu'il intègre pour partie l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail.

L'application de cet indice n'est pas obligatoire et les parties qui souhaitent s'y référer doivent le préciser dans les clauses d'indexation insérées dans le contrat ou, pour les baux en cours, en modifiant le contrat par avenant.





Cet article n'engage que son auteur.

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