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Les petites retouches au droit de la copropriété apportées par la loi du 12 mai 2009

Publié le : 26/05/2009 26 mai Mai 2009
Publiée au JO du 13 mai, cette loi intervient moins de deux mois après les dernières modifications du droit de la copropriété apportées par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi « Boutin ».

Copropriété et loi de simplification et de clarification du droitPubliée au Journal Officiel du 13 mai (JORF n° 110, p. 7920), cette loi intervient moins de deux mois après les dernières modifications du droit de la copropriété apportées par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi « Boutin ».

Les apports de ce nouveau texte en matière de droit de la copropriété sont bien moins importants que ceux datant d’il y a quelques semaines à peine, mais ils méritent néanmoins d’être signalés. Deux articles de la loi (articles 7 et 8), sur les 140 que compte celle-ci, viennent ainsi modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur plusieurs aspects.

- Les droits et limites aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et sur les parties communes :

L’alinéa 2 de l’article 9 de la loi de 1965 pose certaines limites aux droits des copropriétaires, notamment en leur faisant obligation de supporter certains travaux.

A l’occasion de l’adoption de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi « ENL », le législateur a abrogé les articles 26-1 et 26-2 de la loi de 1965 – relatifs à l’organisation de l’accès à l’immeuble et aux conditions de détermination des périodes de fermeture totale – mais a omis de supprimer de l’article 9 la référence à cet article 26-1.

Par ailleurs, alors même que la loi « ENL » modifiait l’article 25, n) relatif aux travaux de sécurisation de l’immeuble, et que la loi n° 2007-297 du 05 mars 2007 faisait de même avec l’article 26, e) relatif aux travaux afférents aux modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble, ces deux lois n’ont pour autant pas réécrit en conséquence l’article 9.

Dès lors, au vu de la rédaction de cet article, il était impossible d’imposer à un copropriétaire la réalisation de « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » dans les parties privatives comprises dans son lot.

La loi du 12 mai corrige ces incohérences, et l’article 9 de la loi dispose désormais en son alinéa 2 que « si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. »


- La prise en charge des frais de procédure :

Les frais de procédure constituent une charge générale au sens de l’article 10 de la loi et doivent donc à ce titre être supportés par l’ensemble des copropriétaires.

L’article 10-1 déroge toutefois à ce principe en énumérant les hypothèses dans lesquelles les frais en question ne seront pas considérés comme des charges de copropriété, mais au contraire comme des sommes dues à titre personnel par le copropriétaire qui en est à l’origine. Il s’agit, pour résumer :

- des frais de procédure rendus nécessaires afin de recouvrer la créance du Syndicat à l’encontre d’un copropriétaire (charges impayées par exemple)
- les honoraires du Syndic pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux de tout ou partie d’un lot de copropriété

Le texte prévoyait néanmoins que le copropriétaire qui obtenait gain de cause dans une instance l’opposant au Syndicat se trouvait dispensé de participer aux frais de procédure qui se trouvaient alors répartis entre les autres copropriétaires.

La solution, logique en soi, ne date toutefois que de la loi « SRU » du 13 décembre 2000, et a même suscité des difficultés, dans la mesure où il était possible de s’interroger sur le point de savoir si une telle dispense nécessitait une demande en ce sens du copropriétaire, ou si le juge pouvait d’office l’ordonner.

Une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 113, JO Sénat, 26 juillet 2006) laissait entendre que le copropriétaire devait expressément demander cette dispense dans le cadre du litige, ce qui n’était pas nécessairement toujours le cas.
La nouvelle rédaction de l’article 10-1 met fin au litige : « même en l’absence de demande de sa part », le copropriétaire est dispensé de participer aux frais de procédure. Cette exonération intervient donc de plein droit.


- La transmission par l’ancien Syndic des archives à son successeur :

En cas de changement de Syndic et de réticence de l’ancien à transmettre au nouveau les fonds, documents comptables et archives du Syndicat, l’article 18-2 de la loi permet au nouveau Syndic, mais également au Président du Conseil Syndical, d’obtenir judiciairement cette remise, au besoin sous astreinte.

A peine modifié il y a deux mois par la loi « Boutin », cet article 18-2 se voit une nouvelle fois retouché : le texte ne désigne désormais plus comme compétent le « juge, statuant en référé » mais « le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé » (ce que prévoyait déjà l’article 34 du décret du 17 mars 1967).
Par ailleurs, le texte prévoit désormais in fine la possibilité de demander des dommages-intérêts ; ce qui n’était pas le cas auparavant, et il était alors particulièrement rare qu’une telle demande aboutisse. Dorénavant le problème ne devrait plus se poser.


- La prise en compte de l’existence d’un PACS :

Dans un souci d’alignement et d’égalité entre mariage et PACS, le cinquième alinéa de l’article 21, énumérant les personnes pouvant être désignées membres du conseil syndical, se trouve modifié.

Le partenaire pacsé d’un copropriétaire peut donc devenir membre du conseil syndical ; de même que l’usufruitier, le législateur tirant enfin toutes les conséquences du principe selon lequel des lots de copropriété peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété, avec tous les effets en découlant.
De même, le partenaire pacsé d’un Syndic ne peut pas devenir membre du conseil syndical.

Toujours dans la même logique, le dernier alinéa de l’article 22, relatif aux pouvoirs donnés aux fins de représentation lors de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires, se trouve modifié. Il est désormais fait interdiction au partenaire pacsé d’un Syndic de présider l’Assemblée générale ou de recevoir un pouvoir pour représenter un copropriétaire.


- Les pouvoirs donnés lors des assemblées générales :

Outre la modification sus énoncée, le troisième alinéa de l’article 22 se trouve complété, afin d’encadrer strictement le nombre de pouvoirs dont peut disposer chaque participant l’assemblée générale, en évitant des cumuls intempestifs.
Le texte prévoit donc que « […] Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. […] ».


- Les décisions adoptées à la majorité de l’article 25 :

Il s’agit des hypothèses d’adoption de résolutions en assemblée générale à la majorité absolue des voix.
Le premier alinéa de l’article est modifié : le a) fait désormais référence à « l’article 24 » au lieu de « l’article précédent », et ce afin de restaurer une cohérence brisée par l’insertion des articles 24-1 à 24-3 par les lois n° 2007-309 du 05 mars 2007, 2008-776 du 04 août 2008 et 2009-258 du 05 mars 2009, sans qu’il n’y ait eu pour autant à l’époque de modification corrélative de la rédaction de l’article 25.

Le a) visait donc une délégation pour les travaux à effectuer en vue de la cessation programmée de la diffusion analogique de la télévision, et de son remplacement par la diffusion numérique (TNT), ce qui ne correspondait plus à l’esprit du texte.
L’oubli se trouve ainsi corrigé (aux termes d’une quatrième loi !) et il est donc de nouveau possible, à la majorité de l’article 25, de déléguer des prises de décision relevant de la majorité de l’article 24.


- L’inapplicabilité de la législation relative aux entreprises en difficulté :

Là encore il est remédié à un oubli. L’ancienne rédaction de l’article 26-1 faisait en effet référence aux lois du 1er mars 1984 et du 25 janvier 1985, relatives à la prévention et au traitement des difficultés des entreprises. Outre le fait que la loi de 1985 a désormais cédé la place à celle du 26 juillet 2005, ces deux lois avaient été codifiées au sein du livre VI du Code de Commerce.

Fort logiquement, la loi du 12 mai 2009 rectifie donc l’article 29-6, lequel dispose désormais que « Le livre VI du Code de commerce n'est pas applicable aux syndicats de copropriétaires ».
Il est regrettable que cette modification n’ait pas été apportée par la loi « Boutin » du 25 mars 2009, laquelle a pourtant opéré d’importantes modifications en la matière au sein de la loi du 10 juillet 1965 en créant une nouvelle procédure d’alerte préventive…


- La création de nouveaux locaux à usage privatif et l’aliénation du droit de surélever :

L’article 8 de la loi du 12 mai 2009 modifie l'article 35 de la loi de 1965.
Un troisième alinéa est ainsi inséré, qui institue une dérogation aux règles de majorité requise (majorité renforcée de l’article 26) pour aliéner le droit de surélever un bâtiment existant ; le texte n’exige plus que la « majorité des voix de tous les copropriétaires » « lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme ».

Le dernier alinéa de l’article 35 est également modifié afin de tenir compte de la modification ainsi opérée, mais sa substance – conditions de modification d’une clause du règlement de copropriété prévoyant une majorité particulière en pareille situation – n’est pas remise en cause.



Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

CRASNAULT Thibaut
Avocat Associé
DEBACKER & Associés
VALENCIENNES (59)
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