Nullité de la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse
Publié le :
14/03/2016
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La Cour de Cassation confirme l’annulation d’une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant ainsi que le loyer ne pourrait être révisé qu’à la hausse.Un bailleur avait donné en location commercial.
Le bail comportait une clause d’indexation.
Cette clause prévoyait en effet que le loyer serait ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, à la date anniversaire de prise d’effet du bail.
Ce type de clause a fait l’objet, ces dernières années, de nombreux arrêts, prononcés au visa de l’article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier, arrêts traitant de la période de variation de l’indice.
Dans l’espèce soumise ici à la Cour de Cassation, la problématique juridique ne relevait pas de ce régime.
Le bail précisait en effet que cette clause « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».
La Cour d’Appel de Paris, par un arrêt du 2 juillet 2014, a déclaré non écrite cette clause au motif qu’elle écartait toute réciprocité de variation et faussait ainsi le jeu normal de l’indexation.
Le bailleur, condamné en conséquence à rembourser le trop-perçu de loyers, a formé un pourvoi en cassation.
Ce pourvoir a été rejeté, la Cour de Cassation approuve la motivation de l’arrêt de la Cour d’Appel.
Elle confirme l’annulation d’une clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant ainsi que le loyer ne pourrait être révisé qu’à la hausse.
La Cour de Cassation considère « qu’ayant relevé par motifs adoptés que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a par ces seuls motifs ; légalement justifié sa décision ».
« D’autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite. »
Cet arrêt, attendu en la matière, vient ainsi mettre fin à une divergence de position entre différentes Cour d’Appel.
Il vient mettre fin à une discordance qui conduisait à une violation des dispositions d’Ordre Public des articles L.145-9 du Code de Commerce et de l’article L.112-1 du Code Monétaire et Financier.
Le premier de ces textes exige en effet une réciprocité dans la variation.
Pour condamner le bailleur à rembourser le trop perçu de loyers, les Juges du fond approuvés par la Cour de Cassation ont considéré la sanction devait porter sur l’intégralité de la clause : toute la clause a ainsi été réputée non écrite, et non uniquement la partie interdisant la variation du loyer à la baisse.
Il est intéressant de noter que la Cour de Cassation vient sanctionner la clause contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L145-39 du Code de commerce en la réputant non écrite, et non en prononçant sa nullité.
Elle fait ainsi d’ores et déjà une application des nouvelles dispositions introduites par la loi Pinel (notamment les dispositions de l’article L145 sanctionnant le non-respect de ces dispositions par le réputé non écrit et non plus par la nullité), alors même que le bail avait été conclu avant l’entrée en vigueur de cette loi.
Alors que l’action en nullité est soumise au régime de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de Commerce, tel n’est pas le cas du régime du réputé non écrit.
Il convient de s’interroger sur les conséquences d’un tel arrêt sur les clauses conclues avant cet arrêt du14 janvier 2016.
Les juridictions devraient bien entendu faire une application immédiate de cette solution prétorienne, et ainsi juger illégales toute clause d’échelle mobile qui ne ferait varier le loyer qu’à la hausse, peu important qu’elle ait été rédigée et acceptée avant l’arrêt commenté.
Les bailleurs doivent donc redoubler de vigilance et veiller à la modification de la rédaction de telles clauses, faute de quoi ils n’échapperont pas à la sanction.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
BOMMELAER Benoît
Avocat Associé
CORNET, VINCENT, SEGUREL RENNES
RENNES (35)
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