Urbanisme et droit de préemption

La préemption et l'urgence de suspendre : l'intervention du juge de l'expropriation

Publié le : 30/01/2023 30 janvier janv. 01 2023

Le droit de préemption urbain est particulièrement attentatoire aux libertés individuelles et aux droits que chacun a de disposer de son bien.
C'est en effet le moyen pour une collectivité de s'insérer entre l'acquéreur et le vendeur pour obtenir la pleine propriété du bien en vue de développer une action ou une opération d'aménagement répondant aux impératifs de l'article L 300 – 1 du code de l'urbanisme.

On sait que le conseil d'État a posé le principe d'une présomption d'urgence lorsque, saisi en référé sur le fondement de l'article L 521 – 1 du code de justice administrative, l'acquéreur évincé ou le propriétaire demandent la suspension de la décision de préemption.

Voir conseil d'État 29 juin 2020 435 502.

Cependant, cette urgence est tout à fait critiquable et contestable lorsque, parallèlement, le juge de l'expropriation est saisi.

L'article R 213-10 b) du code de l'urbanisme donne en effet plusieurs options au propriétaire lorsque intervient une décision de préemption.

Il a notamment la possibilité d'indiquer qu'il maintient la vente et son prix, en sollicitant la saisine du juge de l'expropriation à l'effet de faire fixer judiciairement le prix.

Cette saisine doit intervenir dans les 15 jours de ce courrier, à défaut de quoi le titulaire du droit de préemption perd la capacité de préempter.

L'effet mécanique d'une telle saisine est l'application des articles R311 – 9 à R311 – 32 du code de l'expropriation.

Mais également, et surtout, l'article L213 – 7 deuxième alinéa du code de l'urbanisme rappelle que la fixation judiciaire du prix n'emporte aucun transfert de propriété et que, postérieurement à cette fixation judiciaire du prix, les parties ont encore le choix de conclure ou non à vente.

Il dispose :

« En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. »

Dit autrement, le titulaire du droit de préemption a parfaitement le droit de renoncer à l'acquisition après la fixation judiciaire du prix, de même que le propriétaire a le droit de renoncer à la vente après la fixation judiciaire du prix.

Cela permet, dans une appréciation concrète, de considérer qu'en cas de saisine du juge de l'expropriation, à la demande du propriétaire, sur le fondement de l'article R213 – 10 b) du code de l'urbanisme, l'urgence de suspendre n'existe pas.

C'est un sujet fort intéressant, qui protège à la fois l'acquéreur, le propriétaire et la collectivité titulaire, sous l'autorité non pas du juge administratif mais bien du juge de l'expropriation qui conduit sa procédure, fixe judiciairement le prix, les parties gardant l'opportunité de conclure ou non à vente postérieurement à sa décision.

J'ajoute pour en terminer que l'article L 213-7 alinéa 2 précise que, si deux mois après la décision juridictionnelle définitive fixant le prix, les parties ont gardé le silence, le transfert de propriété a lieu au bénéfice de la collectivité qui préempte.

C'est un mouvement intéressant de transfert de propriété par le silence gardé.

Cela ajouta à la démonstration selon laquelle il n'y a aucun caractère automatique de transfert de propriété, par la décision de préemption, et qu'il n'y a aucune présomption d'urgence lorsque celle-ci est attaquée dans le cadre d'un référé suspension sur la base l'article 521-1 du code de justice administrative, dans l'hypothèse particulière ainsi soumise.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers
POITIERS (86)
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