Promesse de vente sous condition

Publié le : 13/06/2005
Cet acte, s’il peut paraître anodin parce souvent signé dans l’urgence pour ne pas passer à côté de « la bonne affaire », sous la pression du vendeur et de l’intermédiaire, emporte pourtant des conséquences juridiques décisives. La promesse de vente vaut vente

Droits et obligations de l’acheteur ?Le marché de l’immobilier est en plein boom.

La baisse ou la stagnation, que certains professionnels de ce secteur ne cessent de prédire depuis plusieurs années, restent pour le moment hypothétiques.

Nombreux sont ceux que l’on dénomme les primo-accedants qui achètent leur résidence principale au moyen de prêts bancaires d’une durée souvent supérieure à une vingtaine d’années.

La quasi totalité des acheteurs sont au demeurant contraint de faire appel aux établissements bancaires pour réaliser leurs projets immobiliers.

C’est ainsi que tous sont amenés à signer, la plupart du temps chez l’agent immobilier, quelquefois chez le notaire, une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un délai déterminé.

Et cet acte, s’il peut paraître anodin parce souvent signé dans l’urgence pour ne pas passer à côté de « la bonne affaire », sous la pression du vendeur et de l’intermédiaire, emporte pourtant des conséquences juridiques décisives.

La promesse de vente vaut vente

Un rappel s’impose :

Le premier alinéa de l’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Ainsi, dès la signature de ce que certains appellent souvent à tort un avant-contrat, la vente est conclue quand bien même serait-il prévue une réitération de l’acte devant notaire.

Il convient ici de rappeler, au titre des droits de l’acheteur signataire d’une telle promesse de vente, que conformément à l’article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, tout acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation garde la faculté de se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception lui faisant parvenir un exemplaire de la dite vente.

Outre cette faculté de rétractation, réservée aux seuls acheteurs non professionnels et exclusivement pour des biens à usage d’habitation, la seule réserve au caractère immédiat de la transaction résulte dans l’introduction d’une condition suspensive et notamment celle relative à l’obtention d’un prêt.

En application de l’article 1168 du Code civil, une telle vente devient caduque si le prêt n’est pas obtenu dans le délai imparti par la promesse.

Il serait hâtif d’en conclure qu’il suffit pour l’acheteur, à l’issue du délai fixé par la promesse, d’informer le vendeur qu’il n’a pas pu obtenir son prêt bancaire, pour se soustraire à la vente.

En effet, l’article 1178 du Code civil prévoit que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

L’acheteur ne doit pas empêcher de manière fautive la non obtention du prêt

Si l’acheteur, signataire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, est protégé en qu’il n’est pas définitivement engagé s’il ne n’obtient pas le prêt prévu à la promesse, encore faut-il que cette non obtention ne soit pas de son fait.

Un récent arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 11 janvier 2005 en est la parfaite illustration.

La Chambre suprême approuve une décision de la Cour d’appel d’Amiens qui a retenu que « l’acquéreur n'établissait pas que la demande de prêt aurait été présentée en temps utile et qu'il n'était pas contesté que le crédit demandé était d'un montant supérieur à celui mentionné dans la promesse, et a pu en déduire, sans violer l'article 1589 du Code civil, que M. X..., qui avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, avait commis des fautes qui avaient causé aux époux Y... un préjudice dont elle a souverainement déterminé le montant de la réparation. »

Cet arrêt se situe dans la droite ligne d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation et des juridictions du fond.

L’acquéreur, bénéficiaire d’une promesse de vente d’un bien immobilier sous condition suspensive d’obtention d’un prêt est tenu à plusieurs obligations :

Il doit d’abord déposer une demande de prêt auprès d’au moins un organisme bancaire (Cass. Civ. 8 déc. 1999, pourvoi n°B98-10.766), sauf à ce que la promesse prévoit un nombre d’organismes à solliciter plus important,

Cette demande doit être effectuée dans le délai imparti par la promesse (délai en général assez bref de 10 à 15 jours), un justificatif de dépôt pouvant être exigé par le vendeur,

Ensuite et surtout, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse (Cass., 1ère civ., 9 février 1999, pourvoi K97-10.195). Il faut en conclure que la demande de prêt doit bien spécifier le montant, la durée et le taux du prêt visés dans la promesse. De même, les attestations de dépôt de demande de prêt remises par les établissements bancaires sollicités doivent bien mentionner ces caractéristiques.

Enfin, avant la date prévue à la promesse, l’acheteur emprunteur doit notifier par lettre recommandée avec accusé de réception la levée ou non de la condition suspensive en fournissant dans le premier cas l’offre de prêt bancaire. Dans le second cas, l’acquéreur, s’il n’obtient pas le prêt sollicité, doit faire la preuve qu’il s’est bien heurté à un refus de sa banque pour être dégagé de ses obligations.

Outre le strict respect du formalisme contractuel (le contrat étant la loi des parties au sens de l’article 1134 du Code civil), préside en la matière le respect par l’acquéreur de l’obligation de bonne foi qui pèse sur toute partie à un contrat.

A ce titre, l’acheteur emprunteur ne doit pas hésiter à s’enquérir auprès des établissements bancaires sollicités du sort réservé à ses demandes de prêt.

Conséquences

A défaut de se conformer aux exigences sus exposées, l’acheteur ayant fautivement concouru à la non obtention du prêt prend le risque de se voir poursuivre en exécution forcée de la vente.

S’il ne désire pas poursuivre en exécution forcée, le vendeur garde en toute hypothèse la possibilité de demander en justice la condamnation de l’acquéreur à des dommages et intérêts dont le montant est souvent forfaitisé dans la promesse au titre de l’indemnité d’immobilisation (la plupart du temps entre 5 et 10 % du prix de vente versé au moment de la signature de la promesse et séquestré dans l’attente de la réitération).

La prudence est donc de mise.

Il appartient à l’acquéreur potentiel, lorsqu’il envisage son projet immobilier, de ne jamais signer dans la précipitation de promesse de vente, sans vérifier scrupuleusement au préalable les caractéristiques du prêt visées dans l’acte et les respecter par la suite.

La promesse de vente assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt protège l’acheteur emprunteur qui n’obtiendrait pas le prêt qu’il escomptait, mais lui donne aussi des devoirs.





Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

BLANGY François
Avocat Associé
CORDELIER & ASSOCIES
PARIS (75)
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