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Quand désigner l'aménageur d'une ZAC?

Publié le : 03/10/2008 03 octobre oct. 10 2008

Une concession d’aménagement ne saurait être valablement conclue avant la décision portant création de la ZAC à réaliser.

La concession d'aménagement en ZACLa collectivité publique qui souhaite réaliser une zone d’aménagement concerté (ZAC) peut décider de conduire directement, par elle-même, l’aménagement et l’équipement de la zone, auquel cas l’opération est réalisée en régie, ou choisir de la concéder à un aménageur public ou privé, auquel cas elle doit conclure avec cet opérateur une concession d’aménagement.

Le traité de concession d’aménagement doit comporter un certain nombre de dispositions, précisées notamment par l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme : objet du contrat, durée, conditions de rachat…

Un enjeu du processus de création et de réalisation des ZAC.

La question de la date à laquelle ce traité peut être conclu fait partie, en pratique, des enjeux qui entourent le processus de création et de réalisation de la ZAC.

Lorsqu’il est intervenu au stade des études préalables, l’aménageur souhaite s’assurer le plus tôt possible qu’il demeurera le partenaire de la collectivité publique pour réaliser l’aménagement et l’équipement de la zone.

Il peut aller jusqu’à inciter la collectivité à procéder à la conclusion du contrat très en amont de l’approbation du dossier de réalisation. Mais le concessionnaire ne s’y retrouve pas toujours.

En effet, pour la collectivité, concéder l’aménagement et l’équipement de la zone nécessite d’avoir affiné le programme des équipements publics de la ZAC, les modalités prévisionnelles de financement… Conclure le traité trop tôt, sans avoir ces informations, ne permet pas à la personne publique de s’assurer de la bonne réalisation de l’opération et de la sauvegarde de ses intérêts.

Le silence du code de l’urbanisme

Le code de l’urbanisme ne fixe pas la date à laquelle le traité de concession d’aménagement peut ou doit être conclu. Il est donc revenu à la jurisprudence d’apporter des précisions en ce domaine.

De cette jurisprudence, peu fournie, ressort un arrêt, relativement récent, prononcé par la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA Marseille, 27 février 2008, « Commune de Estagel », n° 07MA01727).

Pas de traité de concession avant la décision de création de ZAC

Aux termes de cette décision, le juge administratif a en effet considéré qu’une concession d’aménagement ne saurait être valablement conclue avant la décision portant création de la ZAC à réaliser. Cette solution a déjà été consacrée, par le Conseil d’Etat, dans un arrêt « Société Eiffel-distribution » prononcé le 8 décembre 2004.
Elle est néanmoins confirmée par la Cour après que le droit des ZAC ait été substantiellement modifié par le décret n° 2006-959 du 31 juillet 2006 relatif aux conditions de passation des concessions d’aménagement et des marchés conclus par les concessionnaires.

Cette solution est assise notamment sur l’idée que l’acte créant la ZAC constitue l’un des éléments nécessaires de la base légale de la concession d’aménagement. Si l’on se réfère aux textes, elle procéderait également de la circonstance que, dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme, les dispositions relatives aux modalités possibles de réalisation de la ZAC (article R. 311-6 du code de l’urbanisme) figurent au début de la section relative à la procédure de réalisation de la zone.

Pas de désignation de l’aménageur avant la décision de création de ZAC

L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille va toutefois au-delà de cette première idée. Il résulte en effet de cette décision que si le traité de concession d’aménagement ne doit pas être conclu avant la décision de création de la ZAC, c’est aussi la désignation de l’aménageur qui ne peut pas valablement intervenir avant cette décision. Pour reprendre les termes de l’arrêt :

« …par une délibération en date du 5 juillet 2006, le conseil municipal d'Estagel a ouvert une procédure de consultation en vue de désigner un opérateur chargé de l'aménagement de la future ZAC dite « Chemin de l'Argouille » ; que cette délibération indique que ledit opérateur, qui sera en outre chargé d'assister la commune dans l'élaboration du dossier de création de la ZAC, se verra proposer, si cette dernière est conduite à son terme, la signature d'une concession d'aménagement sans qu'une nouvelle procédure de consultation n'ait à être engagée ; que, par la délibération litigieuse, en date du 27 septembre 2006, le conseil municipal a désigné la SCI Plein Sud / GPM Aménagement comme aménageur de la future ZAC ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la COMMUNE D'ESTAGEL, alors même qu'elle n'aurait pas signé de contrat de concession, doit être regardée comme ayant choisi l'aménageur de la future ZAC avant toute décision portant création de cette dernière ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des article L.300-4 et R.311-6 du code de l'urbanisme paraît de nature, en l'état de l'instruction, à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la délibération querellée » (CAA Marseille, 27 février 2008, « Commune de Estagel », n° 07MA01727).

La prudence commande donc de recommander aux aménageurs, trop pressés, d’attendre au minimum la décision de création de ZAC, avant de se voir confier une mission d’aménagement et d’équipement de la zone. Sur un plan pratique, pour les collectivités publiques, demeure l’idée qu’il leur faut avoir suffisamment affiné leur projet avant de s’engager, parfois pour de nombreuses années, avec un aménageur.





Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

ROUHAUD Jean-François
Avocat Associé
LEXCAP RENNES
SAINT GREGOIRE (35)
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