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Restaurant sur le port et domaine public

Restaurant sur le port : quand le domaine public rappelle qu'il ignore le droit au maintien dans les lieux

Publié le : 04/09/2026 04 septembre sept. 09 2026
Collectivités / Finances locales / Droit public économique

À propos du litige opposant le restaurant Le Yacht Club au Grand Port maritime de la Guadeloupe
La presse guadeloupéenne rapporte le bras de fer qui oppose, depuis plusieurs mois, le restaurant Le Yacht Club au Grand Port maritime de la Guadeloupe (GPMG).
Installé depuis près de quinze ans sur le quai Lardenoy, à Pointe-à-Pitre, l'établissement doit son emplacement à une autorisation d'occupation temporaire (AOT) du domaine portuaire. Le port fait valoir que cette autorisation est arrivée à échéance en 2024 et entend récupérer les lieux ; le gérant conteste son expulsion, mettant en avant qu'il continue de régler une redevance qualifiée par lui de « loyer ». 

Ce dossier, au-delà de son aspect médiatique, illustre une confusion très répandue entre deux régimes juridiques que tout oppose : l'occupation du domaine public et le bail de droit privé.

Une occupation par nature précaire et révocable

Le code général de la propriété des personnes publiques pose un principe constant : nul ne peut occuper une dépendance du domaine public sans y avoir été autorisé, et cette autorisation est toujours délivrée à titre précaire et révocable (art. L. 2122-1 à L. 2122-3 CG3P). 

Une AOT est accordée intuitu personae, pour une durée déterminée, et son titulaire ne dispose d'aucun droit acquis à son renouvellement. 

Contrairement à ce qu'autorise le statut des baux commerciaux, il n'existe donc, sur le domaine public, ni droit au maintien dans les lieux, ni garantie de reconduction : le titre s'éteint mécaniquement à son terme, que l'occupant continue ou non d'exploiter paisiblement les lieux.

Le paiement d'une redevance ne fait pas revivre un titre éteint

L'argument avancé par le gérant du Yacht Club — le maintien du paiement d'un « loyer » entre 2024 et 2026 vaudrait reconnaissance implicite de son droit à occuper les lieux — procède d'une lecture compréhensible, mais inexacte, de la matière domaniale. 

En droit privé, l'article L. 145-8 du code de commerce ouvre un droit au renouvellement du bail commercial, et le maintien dans les lieux moyennant paiement du loyer peut caractériser une tacite reconduction. 

Aucune règle équivalente ne gouverne l'occupation du domaine public : la perception d'une redevance par la personne publique gestionnaire, même après l'échéance du titre, ne vaut ni renouvellement tacite ni délivrance d'une nouvelle autorisation. 

Elle peut, en revanche, être révélatrice d'une carence de gestion du port, qui a laissé perdurer une situation ambiguë pendant près de deux ans — une circonstance qui pourrait fonder, le cas échéant, une action indemnitaire de l'occupant, sans pour autant lui conférer un titre d'occupation.

Une question de qualification domaniale trop souvent négligée

Cette qualification — domaine public ou domaine privé de l'établissement gestionnaire — est pourtant déterminante. 

Elle commande la nature du titre à délivrer, les modalités de sa révocation, la juridiction compétente en cas de litige, et l'étendue des droits que peut invoquer l'occupant. 

Elle est trop souvent négligée par les personnes publiques gestionnaires de ports, de plages ou d'équipements touristiques, qui délivrent des « conventions d'occupation » sans toujours s'interroger sur le régime domanial de l'emprise concernée.

Le sort d'un éventuel fonds de commerce

Ce dossier soulève enfin une question que la seule analyse du titre d'occupation ne permet pas d'épuiser : celle du fonds de commerce exploité sur le domaine public. 

Longtemps exclue par la jurisprudence administrative, la constitution d'un fonds de commerce sur une dépendance domaniale a été admise par la loi du 18 juin 2014, dite « Pinel » (art. L. 2124-32-1 CG3P), sous la seule réserve que l'occupant justifie d'une « clientèle propre » — disposition que le Conseil d'État a depuis jugée impérative, à laquelle la personne publique ne peut déroger par convention contraire. 

Un restaurant exploité depuis quinze ans sur un emplacement aussi identifié que le quai Lardenoy, avec sa vue sur la Place de la Victoire et le Mémorial ACTe, paraît a priori réunir les conditions d'une telle clientèle propre.

Reconnaître l'existence d'un fonds ne suffit cependant pas à trancher le sort de l'occupant.

La précarité du titre domanial demeure entière : la constitution d'un fonds de commerce ne confère ni droit au maintien dans les lieux, ni garantie de renouvellement ; elle n'a d'incidence que sur les conséquences indemnitaires d'une éviction anticipée non fautive.

Cette articulation entre la valeur patrimoniale reconnue au fonds de commerce et la précarité consubstantielle de l'occupation domaniale reste l'une des questions les moins stabilisées du droit domanial : ni le juge ni le législateur n'ont, à ce jour, précisé si et comment cette valeur doit être prise en compte à l'échéance normale d'un titre, hors toute résiliation anticipée.
 
Ce flou nourrit sans doute l'incompréhension de nombreux occupants économiques du domaine public, convaincus — à tort au regard du seul titre, s'agissant de la valeur du fonds qu'ils ont patiemment constitué — d'avoir bâti quelque chose qu’ils pourront revendre.

Pour les gestionnaires du domaine public comme pour les opérateurs économiques qui en occupent une dépendance, ce dossier rappelle quelques exigences simples : 

1. anticiper l'échéance des titres d'occupation
2. formaliser tout renouvellement par un acte exprès, dans le respect des mesures de sélection préalables
3. ne jamais laisser la perception d'une redevance suppléer à l'absence de délibération ou de décision expresse
4. vérifier, en amont de toute convention, si l'emprise concernée relève du domaine public ou du domaine privé de la personne publique gestionnaire
5. mesurer, lorsque l'occupant y exerce une activité commerciale, l'existence d'un éventuel fonds de commerce sur les conditions de son départ.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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