Permis de construire obtenu par fraude pouvant être retiré sans condition de délai

Permis de construire obtenu par fraude pouvant être retiré sans condition de délai

Publié le : 12/12/2017
Un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré par l’administration sans conditions de délai.
 
Ce principe rappelé par la Haute juridiction dans un arrêt rendu le 9 octobre 2017, Société Les Citadines, n° 398853, offre l’occasion de revenir sur les règles applicables en matière de retrait d’un permis de construire.
 

Le retrait a en effet rétroactif 

 
Rappelons tout d’abord que le « retrait » d’un acte administratif équivaut à son annulation pure et simple, c’est à dire avec un effet rétroactif.
 
En d’autres termes, l’acte est censé ne jamais avoir existé et n’avoir produit aucun effet de droit.
 
Compte tenu de la gravité d’un tel retrait, le pouvoir de l’administration est strictement encadré.
 

Un permis de construire illégal peut être retiré par l’administration dans un délai maximum de 3 mois

 
En matière de permis de construire, c’est l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme qui fixe le régime applicable en posant deux conditions cumulatives.
 
L’administration peut ainsi retirer unilatéralement un permis de construire obtenu tacitement ou expressément :
 
  • Si le permis est entaché d’illégalité
  • Dans un délai maximum de trois mois à compter de la date de la décision 
 
Précisons que ce délai de trois mois est une spécificité du droit de l’urbanisme.
 
Le régime de droit commun, désormais fixé par l’arrêt d’assemblée TERNON du Conseil d’ETAT (26 oct. 2001, n°197018), fixe en effet à quatre mois le délai de droit commun dans lequel l'administration peut retirer une décision individuelle explicite créatrice de droits, si elle est illégale.
 
Notons par ailleurs que ce régime est désormais également applicable à une décision de non opposition à déclaration préalable. 
 
Notons enfin que l’administration qui entend retirer l’autorisation doit respecter une procédure contradictoire faute de quoi le retrait sera illégal. (CE 23 avril 2003, n°249712)
 

En cas de fraude, l’administration peut néanmoins retirer le permis sans condition de délai

 
C’est ce principe qui est rappelé par le Conseil d’Etat dans l’arrêt commenté :
 
« Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l’administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai »
 
En d’autres termes, un permis purgé du recours des tiers, non retiré par l’administration dans le délai de 3 mois de l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme peut néanmoins toujours être retiré unilatéralement par l’administration si ce permis à été obtenu par fraude
 
C’est l’application d’un principe constant en droit administratif : la haute juridiction considère en effet qu’un acte administratif obtenu par fraude n’est pas créateur de droit et peut en conséquence être retiré sans condition de délai.
 
A noter que la fraude doit exister à la date de la décision de l’administration.
 
Autrement dit, l’administration ne peut retirer une autorisation d’urbanisme au motif que le bénéficiaire du permis de construire aurait commis une fraude postérieurement à l’obtention du permis.
 

Fraude quant à la qualité pour déposer une demande de permis de construire 

 
Dans l’espèce soumise au Conseil d’Etat, la fraude ayant conduit au retrait du permis de construire concernait la qualité pour présenter la demande de permis :
 
« que la fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme »
 
Cette qualité, qui est encadrée par l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, repose désormais sur une présomption simple dont les termes sont rappelés par le Conseil d’Etat : 
 
« Sous réserve de fraude le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du Code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. »
 
Or, en l’espèce, la société qui avait déposé la demande de permis de construire en fournissant l’attestation visée ne disposait plus à la date de dépôt de sa demande que d’une promesse de vente caduc et avait en outre connaissance à la date de dépôt de sa demande qu’une promesse de vente en vue de construire sur le terrain objet de sa demande avait été signée par le propriétaire avec une autre société.  
 

Quelques exemples de fraude …

 
Ont été jugé comme étant constitutif d’une fraude justifiant un retrait du permis sans condition de délai :
 
  • La fourniture de documents falsifiés ou faux dans le dossier de demande de permis (CE, 18 déc. 1957)
  • La fourniture de plans erronées (CE 15 mai 2013, Sté civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, n° 341235)
  • Une présentation volontairement tronquée de la réalité des avoisinants (CAA Versailles, 7 févr. 2013, Mme Fontaine, no 11VE02922)
 

Ce qu’il faut en retenir :

 
L’administration dispose d’un délai de trois mois pour retirer unilatéralement un permis de construire ou une décision de non opposition à déclaration préalable illégale.
 
Si l’autorisation a été obtenue par fraude, l’administration peut la retirer sans condition de délai.


Cet article n'engage que son auteur.


Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com

 

Auteur

ROUSSE Christian
Avocat Associé
ROUSSE ET ASSOCIES
MARSEILLE (13)
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