SCI et résidence secondaire : les inconvénients et les avantages
Publié le :
10/02/2022
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Acheter sa résidence secondaire est parfois un rêve mûrement réfléchi, cela peut être un lieu pour passer des moments en famille, mais aussi un bien qui a vocation à être transmis à ses enfants.Dans cette optique, créer une société sous forme de SCI familiale peut apparaitre alors comme l’outil idéal pour acquérir ce bien afin d’en faciliter la gestion et la transmission et se constituer un patrimoine. Mais souvent, assez rapidement, on s’aperçoit que ce projet immobilier a un coût et qu’elle est très souvent inoccupée.
Pour compenser les frais de cet investissement immobilier, grande est alors la tentation de louer le bien. On donne donc la maison en location saisonnière. Evidemment le bien est entièrement équipé de tout le mobilier et contient l’équipement nécessaire à la vie courante du locataire. Il s’agit donc d’une location meublée et c’est là que les choses se compliquent sur le plan fiscal
Les inconvénients : Conséquences fiscales
Si la location meublée saisonnière et la SCI ne sont pas contradictoires, il faut être extrêmement prudent car louer en meublé peut entraîner des conséquences fiscales immédiates sur la société.En effet, la location nue est une activité civile et la location meublée est, au contraire, une activité commerciale. Il faut préciser que le fisc tolère toutefois qu’une SCI reste à l’impôt sur le revenu (IR), si les loyers de locations meublées (revenus fonciers) n’excèdent pas 10% du montant des recettes totales hors taxes.
La location saisonnière habituelle aura donc pour effet d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), puis, pour appréhender les revenus tirés de cette location, les propriétaires devront ensuite acquitter l’impôt sur les dividendes sans oublier les lourdes conséquences au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente du bien.
Inutile également d’espérer que les courtes durées de location (15 jours ou un mois) ne constituent pas une location habituelle. Le Conseil d’État a estimé que la durée de la location n’était pas un critère important. Le seul fait qu’un logement meublé ait été loué à plusieurs reprises au cours des dernières années suffisait à démontrer le caractère habituel de l’activité.
Les avantages : la fiscalité aménagée
Cependant la possibilité d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS) peut présenter plusieurs intérêts que l’on peut qualifier d’avantages fiscaux.En effet, dans ce cadre, les loyers sont alors imposables au niveau de la société et tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposables personnellement.
Cette option pour l’IS permet de déduire les frais d’acquisition du bien immobilier, d’amortir l’immeuble acheté et donc d’être imposé sur une base plus faible, mais aussi d’échapper aux prélèvements sociaux (17,20%) et de profiter d’une imposition forfaitaire à un taux réduit (15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices et 25% au-delà).
Autre intérêt de l’IS lorsque que les enfants sont nus-propriétaires des parts sociales (démembrement de la propriété = division de la pleine propriété entre la nue-propriété pour les enfants et l’usufruit, droit de percevoir les loyers , pour les parents) , et si les parents usufruitiers décident de mettre les bénéfices en réserves plutôt que de les distribuer , les enfants vont profiter de l’augmentation de la valeur des parts sans droit à payer .
Enfin, en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la détention du patrimoine immobilier au travers d’une SCI autorise à pratiquer une décote (abattement sur la valeur) d’illiquidité (entre 10 et 20% selon le pourcentage détenu dans la société par l’associé).
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Christophe Delahousse
Avocat
Cabinet Chuffart Delahousse, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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